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Préstamos de la FHA: todo lo que los compradores de vivienda por primera vez deben saber

1635832450 008 cnet finance mortgage signage Préstamos de la FHA: todo lo que los compradores de vivienda por primera vez deben saber

David Paul Morris / Getty

Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda de los EE. UU. Que generalmente tiene requisitos menos estrictos que un préstamo convencional. Si es un prestatario por primera vez, o tiene un puntaje crediticio más bajo o menos dinero para un pago inicial, puede ser un buen candidato para un préstamo de la FHA.

Eso señaló, como con tantas cosas, la coronavirus La pandemia ha afectado la disponibilidad de préstamos de la FHA, y algunos prestamistas han endurecido sus calificaciones para su aprobación. Si bien el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano en última instancia establece las reglas básicas para este tipo de préstamos, algunos prestamistas agregan sus propias condiciones específicas. Como tal, puede haber diferencias en los requisitos de elegibilidad de un prestamista a otro.

Dado que la escritura en los sitios web federales a veces es difícil de penetrar, aquí reunimos todo lo que necesita saber sobre los préstamos de la FHA. Siga leyendo para obtener más información sobre los préstamos de la FHA, los requisitos de los préstamos y si un préstamo de la FHA es la opción adecuada para usted.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Los préstamos FHA son similares a las hipotecas convencionales en que son emitido por bancos, cooperativas de crédito u otros prestamistas. La diferencia es que son asegurado por la Administración Federal de Vivienda, que establece las pautas básicas de elegibilidad. Y debido a que los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno, los prestamistas están más dispuestos a aprobar a un prestatario con una menor Puntaje FICO o menos dinero para el pago inicial. Si el prestatario incumple el pago del préstamo, el prestamista puede recurrir al seguro para que lo rescate.

¿Cuáles son las diferencias entre un préstamo FHA y un préstamo convencional?

Los préstamos de la FHA están diseñados para un prestatario con un historial crediticio corto o un puntaje crediticio bajo, pero también «permiten el financiamiento antes después de un evento crediticio significativo, como una ejecución hipotecaria, una venta al descubierto o una quiebra», según Michael Mertz, gerente de operaciones. para VIP Mortgage.

Y también pueden ayudar a los prestatarios que tienen menos efectivo para el pago inicial. Con una hipoteca convencional, debe comprar un seguro hipotecario privado solo si su pago inicial es menos del 20% del precio de venta. Y una vez que su capital exceda el umbral del 20% de préstamo a valor, puede rescindirlo.

Por el contrario, todos los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario. Si su pago inicial es del 10% o más, debe tener una póliza de seguro hipotecario durante los primeros 11 años de su préstamo. Y, si su pago inicial cae por debajo del umbral del 10%, se le pedirá que lo mantenga durante la vigencia del préstamo, independientemente de si su nivel de préstamo a valor eventualmente excede el 10%.

¿Cuáles son los diferentes tipos de préstamos de la FHA?

Al igual que las hipotecas convencionales, existen muchos tipos diferentes de préstamos FHA, que cubren todo tipo de situaciones financieras y escenarios de compra de vivienda. Éstos son algunos de los más comunes:

Hipoteca básica de vivienda, 203 (b)

Esta amplia categoría de préstamos incluye hipotecas de tasa fija y variable. Tipo de interés fijo significa que paga la misma tasa durante el plazo del préstamo, que puede oscilar entre 15 y 30 años. Un tasa ajustable La hipoteca, conocida como ARM, tiene una tasa de interés baja durante un período de introducción. Después del período inicial, la tasa puede cambiar según una serie de índices financieros. Aunque existen umbrales de cuán alta o baja puede llegar la tasa de interés, es probable que los pagos ARM fluctúen durante la vigencia del préstamo.

Hipotecas para renovación de la FHA, 203 (k)

Diseñada para propietarios de viviendas que desean hacer renovaciones, esta hipoteca combina el precio de compra de una vivienda y las renovaciones en un solo préstamo, por lo que no tiene que solicitar una segunda hipoteca o un préstamo para mejoras en el hogar por separado.

Hipoteca de bajo consumo energético, o EEM

Si está buscando hacer que su hogar sea más eficiente en términos de energía, existe un préstamo FHA específico para ayudarlo a cubrir los costos.

Construcción a permanente, o CP

Si está construyendo una casa nueva, este tipo de hipoteca lo ayuda a financiar tanto los costos de construcción como el terreno, siempre que se mantenga dentro de los límites de préstamos de la FHA.

¿Cuáles son los límites de préstamos de la FHA?

De acuerdo con las reglas de HUD, el límite de préstamos de la FHA varía entre $ 356,362 y $ 822,375, según el lugar donde viva. Puede utilizar la herramienta de búsqueda oficial del departamento para ver los límites específicos de su área.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de utilizar un préstamo de la FHA?

La principal ventaja de los préstamos de la FHA es que amplían el acceso a hipotecas para prestatarios con puntajes crediticios más bajos o historiales crediticios más cortos. Pero también pueden allanar el camino para los prestatarios que tienen menos efectivo para el pago inicial. De hecho, si tiene un puntaje FICO de 580 o más, puede ser elegible para depositar tan solo un 3.5%, mucho menos que el 20% de pago inicial que normalmente se requiere para un préstamo convencional.

Vale la pena señalar que es posible obtener un préstamo convencional incluso si no puede depositar el 20%. «Puede hablar con su prestamista local sobre las opciones de pago inicial al 15, 10 o 5% para el financiamiento convencional. Incluso hay algunas opciones para un pago inicial del 3%», según Mertz.

Aún así, si deposita menos del 10% con un préstamo de la FHA, se le pedirá que pague un seguro durante toda la vida de la hipoteca. (Con un préstamo convencional, una vez que excede el umbral del 20% de préstamo a valor, ya no está obligado a pagar el seguro hipotecario). Aunque una hipoteca de la FHA puede ayudarlo a conseguir la propiedad de vivienda, también agregar al costo total de su préstamo a largo plazo. Siempre puede refinanciar de una FHA a un préstamo convencional.

Cómo calificar para un préstamo FHA

Aunque los requisitos específicos varían de un prestamista a otro, el HUD establece algunos requisitos básicos.

Puntaje de credito

Aunque necesitarías un Puntaje de crédito FICO de 620 o más para calificar para una hipoteca convencional típica, es posible que pueda calificar para un préstamo de la FHA con un puntaje tan bajo como 500. Teniendo en cuenta eso, si su puntaje es inferior a 580, es posible que deba hacer un pago inicial mayor .

Pago inicial

Si su puntaje de crédito es 580 o más, puede calificar con un pago inicial tan bajo como 3.5%. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 580, es probable que deba pagar un 10%.

Pero los préstamos de la FHA también tienen requisitos menos estrictos sobre la fuente de su pago inicial. Su familiar puede simplemente escribir un cheque para su pago inicial (junto con una carta que documente la transacción), mientras que con una hipoteca convencional, debe almacenar los fondos donados en una cuenta bancaria durante al menos dos períodos de estado de cuenta.

Relación deuda-ingresos

Esta métrica muestra qué parte de sus ingresos mensuales (antes de impuestos) se destina a cumplir con sus obligaciones de deuda mínima. Incluye todas sus deudas, incluso préstamos inactivos o aplazados. (Sin embargo, la deuda por préstamos estudiantiles tiene un peso menor al calcular esta proporción que otros tipos de préstamos). Si el pago mínimo mensual de su deuda asciende a $ 700, por ejemplo, y usted gana $ 3500 por mes, su proporción de deuda a ingresos es 20 %.

Los prestamistas de la FHA generalmente buscan solicitantes con una proporción de deuda a ingresos del 50% o menos.

Aprobación de la propiedad

Los préstamos de la FHA requieren una tasación en profundidad. Si solicita una hipoteca de construcción 203 (k), un prestamista puede requerir dos tasaciones, una antes de la renovación y otra después de realizar las mejoras.

Seguro hipotecario

Todos los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario. Si realiza un pago inicial del 10% o más, pagará un seguro hipotecario durante los primeros 11 años del préstamo. Si solo realiza un pago inicial de menos del 10%, tendrá que pagar el seguro hasta que cancele el préstamo, o refinanciar con un préstamo convencional con al menos un pago inicial del 20%.

Cómo solicitar un préstamo FHA

Habrá papeleo. Los préstamos de la FHA están disponibles solo para ciudadanos de los EE. UU. Y deberá proporcionar un comprobante de ciudadanía, como una licencia de conducir vigente, pasaporte u otra identificación emitida por el gobierno. También necesitará un número de Seguro Social válido y un comprobante de ingresos, como recibos de pago, extractos bancarios o documentos fiscales. Si recibe dinero de un miembro de la familia para su pago inicial, deberá incluir una nota que lo indique.

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