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Hipotecas de tasa ajustable: todo lo que necesita saber

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Joe Raedle / Getty

La gran mayoría de las hipotecas son de tipo tradicional con tasa fija que ofrecen estabilidad y pagos predecibles durante la vigencia de su préstamo. Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen más flexibilidad, y a menudo una tasa inicial más baja, que los préstamos de tasa fija. Pero va a asumir algún riesgo a cambio de esos beneficios.

Las bajas tasas en las hipotecas de tasa fija pueden haber alejado a más prestatarios de las ARM durante la última década (actualmente representan una pequeña parte del mercado general de originación de hipotecas), pero aún pueden ser una buena opción en las circunstancias adecuadas, según a Mike Swaleh, gerente de área de Fairway Independent Mortgage Company en St. Louis.

«Realmente solo desea asumir el riesgo de un producto ARM cuando la diferencia de tasa en comparación con un préstamo de tasa fija es lo suficientemente alta como para que valga la pena», dice Swaleh. Los ARM también pueden ser una buena idea si no planea ser propietario de la casa por más tiempo que el período inicial o si tiene la flexibilidad financiera para soportar un alto aumento de tarifas.

A continuación, desglosamos cómo funcionan las ARM, en qué se diferencian de otros tipos de hipotecas y si son una buena opción para usted.

¿Qué son las hipotecas de tasa ajustable?

Hay muchos tipos de ARM, pero todos tienen una cosa en común: un período introductorio de tasa fija seguido de una tasa de interés variable. Esto es lo que diferencia a todos los productos ARM de las hipotecas tradicionales de tasa fija.

Con un ARM, pagará una tasa fija por un período introductorio de uno o más años (más sobre eso a continuación), después del cual la tasa de interés puede subir o bajar, dependiendo de una variedad de factores macroeconómicos. Una vez que esté en el período de tasa ajustable, su pago mensual podría cambiar significativamente cada año, lo que dificultará el presupuesto.

El gran atractivo de los ARM es que la tasa de introducción inicial suele ser más baja que la tasa de una hipoteca de tasa fija. Esto ha sido así incluso en 2021, cuando las tasas fijas han alcanzado mínimos históricos. Con una hipoteca de tasa ajustable, está arriesgando que los ahorros que recolecte en ese período introductorio se amortizarán incluso si su pago eventualmente aumenta.

Dos factores que afectarán su pago durante el período de tasa ajustable son los índices y los topes.

Índices que afectan a los ARM

Las tasas a corto plazo como las de los ARM se basan en algunos índices importantes. Estos índices establecen la tasa base para los préstamos que se otorgan. Los más comunes para ARM son:

  • El Tesoro de Vencimiento Constante: Este es el rendimiento promedio semanal de la nota del Tesoro de los EE. UU., Que representa valores gubernamentales a corto plazo y está respaldado por la Junta de la Reserva Federal.
  • Tasa de financiación garantizada a un día: esta tasa, que sirve como referencia para todos los préstamos en efectivo a un día, está reemplazando a la tasa de oferta interbancaria de Londres como índice principal para los préstamos a corto plazo.
  • El índice de costo de fondos del distrito 11: proporciona un promedio ponderado de las tasas que los bancos pagan por las cuentas de ahorro y el dinero que piden prestado de otras instituciones.

Además de cualquier índice que utilice su ARM, su institución crediticia establecerá un margen. Este margen generalmente se establece durante la vigencia de su préstamo y se agrega a su tasa actual cuando su préstamo se ajusta. Por ejemplo, si el índice es del 1,5% y el margen de su prestamista es del 2%, su tasa efectiva es del 3,5%.

Topes de tasa ajustable

Estos índices pueden cambiar significativamente con el tiempo, lo que lo deja vulnerable a cambios sustanciales en las tasas. Sin embargo, este riesgo se ve mitigado en cierta medida por los topes de tipos. Estos límites sirven como barandillas que evitan que la tasa de interés y el pago del préstamo aumenten demasiado.

Los límites de sus préstamos con tasa ajustable deben divulgarse por adelantado y, por lo general, vienen en una de dos formas:

  • Topes periódicos, que limitan cuánto puede aumentar su tasa de un período al siguiente.
  • Topes de por vida, lo que pone un límite a cuánto puede subir su tasa durante la vigencia del préstamo.

Aunque los límites de pago lo protegen de grandes aumentos de tasas, también pueden exponerlo a algo peligroso: la amortización negativa. Si la tasa del índice es más alta que su límite, es posible que su pago no sea lo suficientemente grande para cubrir el capital y podría terminar viendo que el saldo de su préstamo aumenta en lugar de disminuir.

Cómo funcionan los períodos introductorios

Para comprender realmente las hipotecas de tasa ajustable, es importante conocer la nomenclatura.

Con un ARM de 5/1, el cinco indica su período introductorio (cinco años) y el segundo número, el uno, indica la frecuencia anual con la que su tasa se reajusta después de que finaliza el período introductorio. Para un ARM 5/1 con una tasa introductoria del 2.5% (índice del 0.5% y margen del 2%) y un plazo de 30 años, su tasa se establecerá en 2.5% durante los primeros cinco años, después de lo cual es elegible para el ajuste una vez. un año.

Esto significa que puede contar con un pago fijo durante cinco años. En el sexto año, si el índice sube al 2,5%, su nueva tasa efectiva es del 4,5%. Durante los 25 años restantes de su préstamo, su pago de capital no cambiará, pero su pago de intereses aumentará. Y eso podría agregar cientos de dólares a su pago mensual.

Tipos comunes de hipotecas de tasa ajustable

Existe una amplia variedad de ARM en el mercado. Aquí hay una descripción general de los más comunes:

ARM híbridos

Estos ARM tienen un período fijo y un período ajustable, como se indica en el ejemplo anterior. El primer número indica el período fijo (en años) y el segundo indica la frecuencia con la que se revisará y actualizará la tasa ajustable. Este plazo de ajuste suele ser de un año, pero podría ser diferente (cada seis meses o cada cinco años, por ejemplo). Los tipos comunes de ARM híbridos incluyen:

  • BRAZO 5/1: Esta hipoteca, la ARM más común, presenta un período introductorio de tasa fija de cinco años después del cual su tasa se puede ajustar anualmente.
  • ARM 7/1: Este ARM tiene un período introductorio de tasa fija de siete años, después del cual su tasa ajustable cambiaría una vez al año durante la duración del préstamo.
  • ARM 10/1: Este ARM tiene un período introductorio de tasa fija de 10 años, después del cual su tasa ajustable podría cambiar una vez al año durante la duración del préstamo.
  • BRAZO de un año: Este ARM tiene un período introductorio de tasa fija de un año, después del cual su tasa se ajustaría una vez al año durante la duración del préstamo. En este momento, los ARM de un año son opciones populares para préstamos jumbo, particularmente porque las tasas actuales están en mínimos históricos.

ARM de solo interés

Estos ARM ofrecen un período introductorio durante el cual solo paga intereses mientras su saldo de capital permanece igual. A menudo, tendrá un pago mensual bajo durante el período introductorio, pero podría aumentar significativamente una vez que deba comenzar a pagar el capital, especialmente si su tasa aumenta al mismo tiempo.

ARM con opción de pago

Estas hipotecas de tasa ajustable ofrecen una flexibilidad y un riesgo considerables. Los prestamistas pueden ofrecer varias opciones de pago, incluido el pago de intereses y capital, solo pagar intereses o realizar un pago mínimo, cada una con sus pros y sus contras. Algunos prestamistas pueden permitirle seleccionar una opción de pago diferente. cada mes. Sin embargo, los intereses impagos de este tipo de préstamos pueden acumularse rápidamente, lo que lo pone en riesgo de una amortización negativa.

Préstamos ARM de la FHA

No necesitas un préstamo convencional para optar por un ARM. Los préstamos de la FHA, que están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, también están disponibles en varios formatos híbridos. Por lo general, estos préstamos se utilizan para quienes compran una vivienda por primera vez y pueden ser una buena opción si no puede pagar un pago inicial del 20% o tiene un crédito deficiente. Los ARM de la FHA están disponibles como ARM de un año, así como también como opciones de 3/1, 5/1, 7/1 y 10/1.

Razones para considerar una hipoteca de tasa ajustable

A pesar de los riesgos, un ARM puede ser una buena opción para algunos compradores de vivienda. Ofrecen varias ventajas:

  • Tasas de interés más bajas que las hipotecas de tasa fija: La diferencia varía según las condiciones del mercado, pero es probable que obtenga una tasa inicial más baja en una ARM que en una hipoteca de tasa fija a 30 años. Cuando las tasas fijas son altas, los ARM pueden constituir una alternativa atractiva.
  • Flexibilidad: Si sabe que no va a estar en una casa a largo plazo, puede aprovechar una tasa de introducción baja y luego refinanciar o vender antes de llegar al período de ajuste.
  • Pagos iniciales bajos: Bloquear un pago mensual bajo durante cinco años (o más) puede liberar fondos para otros fines. Y si espera ganar un salario más alto en el futuro, un pago mensual más alto en el futuro puede ser menos abrumador.
  • Las tarifas y los pagos mensuales pueden disminuir: Siempre existe la posibilidad de que su tasa y pago se vayan abajo – aunque eso es más probable si compró o refinanció su casa en un momento en que las tasas eran altas.

Razones para evitar una hipoteca de tasa ajustable

Si bien los ARM ofrecen algunos beneficios materiales, los riesgos son significativos. (De hecho, los ARM desempeñaron un papel en la crisis financiera de 2008, antes de la cual se comercializaban entre compradores de vivienda que no entendían los riesgos. La buena noticia es que los ARM están regulados de forma más estricta ahora y que las versiones más riesgosas se han retirado.

«Las dos grandes formas en que las ARM han cambiado desde la crisis hipotecaria son el producto y la prevalencia», dice Swaleh. «Antes del colapso de 2008-2011, las ARM constituían una parte considerable de todas las hipotecas originadas. Hoy en día, no lo hacen. En 2020, mi equipo realizó 540 transacciones de préstamos. Ni una sola de ellas era una ARM. En cuanto a productos vaya, los dos productos más peligrosos (préstamos sólo con intereses y préstamos con amortización negativa) están mucho menos disponibles «.

Aún así, existen algunas desventajas serias a considerar antes de tomar un ARM:

  • Los pagos mensuales pueden aumentar: Este es el riesgo más obvio que está tomando con un ARM y puede ser significativo, incluso si su préstamo tiene límites. Asegúrese de comprender los índices y límites de su ARM para poder calcular los posibles pagos futuros.
  • Amortización negativa: Como se señaló, los límites de pago pueden crear una situación peligrosa en la que el saldo de su préstamo puede aumentar si no está pagando lo suficiente por el capital.
  • Difícil de construir en un presupuesto: Puede que tengas buenas razones para creer que tus ingresos aumentarán o las tasas bajarán, pero si 2020 nos enseñó algo, es que nadie puede predecir perfectamente lo que sucederá en los próximos años. ¿Podría manejar un aumento de pago incluso sin un aumento? ¿Tiene dinero ahorrado en caso de que pierda su trabajo o reciba menos ingresos? Si no es así, es posible que desee pensar dos veces antes de un ARM.
  • Sanciones por pago anticipado: Algunas ARM tienen multas por pago anticipado para evitar que usted pague un capital adicional o cancele el préstamo por adelantado. Asegúrese de preguntarle a su prestamista sobre las multas de pago antes de firmar un …

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