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Costos de cierre de la hipoteca: qué son y cuánto pagará

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No permita que los costos de cierre sean una sorpresa cuando firme papeles y planee mudarse.

Martin Chan / Getty

Es fácil para los compradores de vivienda, especialmente los principiantes, concentrarse en el precio de etiqueta de una vivienda o en el monto del pago inicial, sin tener en cuenta los «costos de cierre». Un término vago que cubre una colección de tarifas, los costos de cierre pueden ser difíciles de precisar y, sin embargo, pueden sumar un gasto significativo, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% del monto que está pidiendo prestado.

Como su nombre lo infiere, los costos de cierre se contabilizan justo cuando finaliza su hipoteca y está a punto de hacerse cargo del título de propiedad. La mayoría los paga el comprador, pero es posible que el vendedor también tenga que pagar algunos.

Incluso si está aprovechando las tasas de interés históricamente bajas, los costos de cierre pueden ser significativos y vale la pena incluirlos en su presupuesto para la compra de una vivienda. Esto es lo que necesita saber para evitar sorpresas de última hora.

¿Cuáles son los costos de cierre de la hipoteca?

Los costos de cierre se refieren a las tarifas iniciales que se cobran para garantizar un préstamo y transferir la propiedad de una propiedad, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. A veces se les conoce como costos de liquidación.

Cubren una gran cantidad de transacciones detrás de escena y publicación de documentos. Los agentes inmobiliarios, el banco, la compañía de títulos de propiedad, los tasadores y los abogados redactores de documentos deben recibir un pago. Algunos costos de cierre comunes incluyen seguro de título, impuestos gubernamentales, tarifas de tasación, tarifas de proveedores de servicios de impuestos y gastos prepagos, según una lista publicada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

El comprador generalmente termina pagando la mayor parte de estos costos, pero los acuerdos estándar varían entre los estados y de un acuerdo a otro. A veces, un comprador puede negociar para que el vendedor se haga cargo de algunos de los costos de cierre a cambio de un precio de venta general más alto. Los compradores también pueden tener un prestamista que contribuya a los costos de cierre. Pero, nuevamente, eso podría resultar en una mayor cantidad de préstamo o tasa de interés.

¿Qué pagan los costos de cierre?

Sus costos de cierre dependerán de su transacción en particular y pueden verse afectados por las tasas de interés, las tarifas de seguros locales, las tasas de impuestos, las tarifas de tasación locales y otros factores. Pero aquí hay un desglose general de algunos de los gastos comunes cubiertos por los costos de cierre:

Seguro de título: Esto protege a los prestamistas de pérdidas financieras derivadas de problemas relacionados con el título de propiedad, como embargos o conflictos de propiedad.

Impuestos gubernamentales: Estos podrían incluir el impuesto a la propiedad sobre la casa, las tarifas del gobierno local, como una para registrar la venta de la propiedad, y un impuesto por transferir el título del vendedor al comprador.

Tasas de tasación: Estos son cobrados por un tasador por ir a la propiedad y evaluar el valor de la vivienda para determinar el monto apropiado del préstamo.

Tarifas del proveedor de servicios de impuestos: Estos ayudan a pagar a terceros para realizar un seguimiento de los pagos de impuestos a la propiedad y otras tareas de control de impuestos.

Gastos pagados por anticipado: Estos son elementos como seguros para propietarios de viviendas, impuestos sobre la propiedad e intereses hasta que vence el primer pago.

¿A cuánto ascienden los costos de cierre?

La mayoría de los prestamistas y observadores de la industria le dirán que sus costos de cierre, en promedio, le costarán entre el 2% y el 5% de la cantidad prestada.

Los costos de cierre promedio nacionales para una propiedad unifamiliar fueron de $ 5,749 con impuestos incluidos y de $ 3,339 sin impuestos en 2019, según ClosingCorp, que analiza los datos de costos de cierre de la industria.

Para una estimación más específica, usamos una calculadora de costos de cierre del servicio bancario BBVA para mostrar cómo se verían estas tarifas para un préstamo de $ 250,000. Después de ingresar un pago inicial del 20%, 30 años para el plazo y una tasa de interés del 4%, el monto total de los costos de cierre se calculó en $ 7,042.

¿Qué son los documentos de cierre?

Uno de los documentos clave que obtendrá antes de la firma final es la divulgación de cierre, que describe los detalles sobre su préstamo, incluidos los costos de cierre. El prestamista debe proporcionarle ese documento tres días hábiles antes del cierre programado del préstamo.

Es muy importante revisar este documento para asegurarse de que toda la información sea correcta y que los términos del préstamo sean precisos y claros. Esta explicación de la divulgación final podría ayudarlo mientras revisa el documento. Entre otros consejos, menciona asegurarse de que los costos de cierre coincidan con la estimación del préstamo más reciente.

Otros documentos de cierre importantes incluyen:

Pagaré: un documento legal que indica que pagará su hipoteca.

Hipoteca, instrumento de garantía o escritura fiduciaria: le da al prestamista el derecho de tomar su propiedad mediante ejecución hipotecaria si no paga su hipoteca de acuerdo con los términos que ha aceptado.

Declaración de divulgación de depósito en garantía inicial: detalla los cargos que paga a un depósito en garantía cada mes.

Derecho a cancelar formulario: describe las reglas sobre cuándo y cómo puede cancelar su préstamo, que generalmente se utilizan como parte del proceso de refinanciamiento.

Si tiene preguntas sobre cualquiera de estos, pida ayuda a su prestamista, corredor o abogado.

¿Los costos de cierre son deducibles de impuestos?

El IRS dice que los únicos costos de cierre que puede deducir son los puntos que paga para reducir la tasa de interés de la hipoteca de su vivienda y los impuestos inmobiliarios que debe pagar por adelantado. Si detalla, puede deducir estos costos durante el año en que compra su casa.

El IRS también tiene una lista de costos de cierre que puede agregar a la base de su hogar. Incluyen cosas como tarifas legales y de registro y encuestas.

Las reglas fiscales siempre cambian, por lo que le recomendamos que hable con un profesional de impuestos sobre lo que puede y no puede deducir del cierre de su casa.

Consejos y trucos para ahorrar en costos de cierre

Guardar todo su dinero en efectivo para el pago inicial es un error que debe evitar al comprar una casa. Los costos de cierre son miles de dólares adicionales además del pago inicial que quizás no esperaba.

Pero hay formas de ahorrar.

«En el mercado de vendedores, hemos ofrecido reembolsar a los prestatarios el costo de tasación, tenemos una red de compañías de títulos que reducirán las tarifas del título y brindarán programas de subvenciones para que los prestatarios calificados cubran el pago inicial y algunos costos de cierre», dice Steve Twyman, sucursal gerente con expertos en hipotecas «También hay opciones para créditos de prestamistas».

Por supuesto, aquí es donde valdrá la pena tener una calificación crediticia sólida, agrega Twyman.

Orlando Miner, director de Miner Capital Funding, LLC, recomienda ver si puede hacer que el vendedor pague los costos de cierre. «Esto es algo común, así que no se avergüence de pedirlo. Recuerde que lo peor que puede pasar es que puedan decir ‘no'».

Pero nuevamente, esto será más difícil de negociar cuando se trata de un mercado de vendedores, como lo es ahora en muchas regiones de los EE. UU.

Miner agrega que el tiempo es clave. Por ejemplo, cerrar a fin de mes le permitirá ahorrar en intereses prepagos. «La regla es que tienes que pagar intereses prepagos desde la fecha de cierre hasta el final de ese mes. Por lo tanto, cuanto más cerca estés del final del mes, menos dinero pagarás».

Es posible que también desee jugar con las calculadoras de costos de cierre. Estos pueden mostrarle al menos aproximadamente cuánto puede estar pagando por los costos de cierre como una suma global.

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