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Al comprar una casa, los suscriptores hipotecarios evalúan su nivel de riesgo para ayudar al prestamista a decidir si su solicitud debe ser aprobada. El proceso de suscripción de la hipoteca ocurre entre bastidores después de enviar una solicitud de hipoteca. La decisión de suscripción determinará en última instancia si califica para un préstamo hipotecario, por lo que es útil comprender el proceso, cómo prepararse y los errores que se deben evitar.
¿Qué es la suscripción de hipotecas?
La suscripción de hipotecas es parte del proceso de compra de vivienda cuando un banco evalúa su riesgo de morosidad, es decir, la probabilidad de que no pueda pagar un préstamo hipotecario. Durante el proceso de suscripción, proporcionará documentos financieros, incluidos recibos de pago, estados de cuenta bancarios, formularios W-9, declaraciones de impuestos y estados de ganancias / pérdidas (para solicitantes que trabajan por cuenta propia), que ayudarán a un prestamista a determinar su solvencia junto con su solicitud de hipoteca. Cuanto más favorable sea su perfil crediticio, más probabilidades tendrá de ser aprobado y de calificar para una tasa de interés más baja.
¿Qué es un suscriptor? ¿Qué hacen?
Los aseguradores determinan la solvencia crediticia del solicitante y su capacidad para pagar la hipoteca durante la vida útil del préstamo.
Hay dos tipos de suscriptores: manuales, manejados por una persona real, y automáticos, que son administrados por software. En ambos casos, su riesgo de morosidad se evalúa revisando su información financiera y su historial crediticio. La suscripción automática utiliza un programa informático impulsado por inteligencia artificial para determinar su riesgo de morosidad.
Aunque la suscripción automática es más rápida, es menos flexible que la suscripción manual. Un asegurador manual puede contabilizar mejor los ingresos inconsistentes o un error en un informe crediticio. Algunos prestamistas utilizan una combinación de suscripción manual y automática para agilizar este proceso.
Quién paga la suscripción varía entre los prestamistas, pero en la mayoría de los casos, el prestatario (comprador de la vivienda) es responsable de pagar los costos de suscripción. durante el proceso de cierre.
Cinco pasos en el proceso de suscripción de una hipoteca
Paso 1: obtenga la precalificación
Antes de comenzar a buscar una casa, puede obtener una precalificación para averiguar el monto de la hipoteca para el que es probable que se apruebe. Para precalificarlo para una vivienda, el prestamista realizará una revisión preliminar de su información financiera para determinar si puede obtener la aprobación de una hipoteca. Esté preparado para proporcionar la siguiente documentación para la precalificación:
- Identificacion dada por el gobierno
- Estados de cuenta bancarios
- Talones de pago
- W2 de dos años anteriores
- Declaraciones de impuestos de dos años anteriores
- Tarjeta de seguro Social
Una vez que esté precalificado, no necesariamente garantiza que será aprobado para un préstamo hipotecario cuando lo solicite. En cambio, le permite comprar una casa dentro de un presupuesto establecido.
Paso 2: complete su solicitud de hipoteca
A continuación, es hora de completar una solicitud de hipoteca y obtener una aprobación previa para su préstamo hipotecario. Durante este paso, necesitará todos los documentos financieros que proporcionó al obtener la precalificación. El asegurador realizará una verificación crediticia exhaustiva y validará la información financiera que proporcionó como parte del proceso de verificación de la hipoteca.
Una vez que se completa la verificación, el prestamista emitirá una decisión de aprobación previa. Si se determina que es un solicitante calificado, su prestamista emitirá una carta de aprobación previa. La aprobación previa de la hipoteca va un paso más allá que la precalificación. Cuando está preaprobado para una hipoteca, el prestamista lo aprueba para un monto de préstamo específico, siempre y cuando su panorama financiero no cambie.
Paso 3: haz una oferta por una casa
Con su carta de aprobación previa en la mano, está listo para comprar hasta que encuentre la casa adecuada para su presupuesto y estilo de vida. Cuando encuentre la casa adecuada, hará una oferta para que los vendedores la revisen. Tener una carta de aprobación previa puede aumentar sus posibilidades de obtener una oferta aprobada rápidamente. Lo hace destacar como un comprador serio, ya que es más probable que consiga financiamiento.
Paso 4: Espere la tasación y la búsqueda del título.
Si su oferta es aceptada, el prestamista ordenará una tasación de la propiedad. La tasación ayuda a determinar el valor justo de mercado de una vivienda y garantiza que el monto de la hipoteca no exceda el valor de la vivienda. Está diseñado principalmente para proteger al prestamista, pero también puede protegerlo a usted de gastar demasiado en una casa.
Si la tasación es inferior al precio de venta, es posible que deba buscar una propiedad alternativa. Por lo general, el prestamista no aprobará un préstamo hipotecario que exceda el valor de tasación. Si la casa tiene un precio inicial de $ 300,000, por ejemplo, y tiene una tasación de $ 270,000, usted sería responsable de compensar la diferencia de $ 30,000. A veces, si la tasación de una casa es baja, el vendedor bajará el precio de venta. Solo tenga en cuenta que es posible que tenga que alejarse de una casa que no está tasada como se esperaba.
Si la tasación coincide con su oferta y el monto del préstamo, el prestamista autorizará una búsqueda de título. La compañía de títulos investiga el historial de la propiedad y se asegura de que no existan reclamos sobre la propiedad, como una hipoteca actual o un gravamen, acciones legales pendientes, restricciones o impuestos impagos. Después de la búsqueda, la compañía de títulos emite una póliza de seguro de título que garantiza la precisión de la búsqueda. Se pueden emitir dos pólizas de título: una para proteger al prestamista y, a veces, una póliza separada para proteger al comprador.
Paso 5: la decisión de suscripción
Una vez que se completen todos los pasos anteriores y se revise minuciosamente su solicitud, el asegurador emitirá un fallo. Estas son las decisiones de suscripción más comunes:
- Aprobado: Proporcionó toda la documentación, no hay problemas de título y está aprobado para recibir financiamiento para la hipoteca. El siguiente paso es establecer una fecha de cierre o liquidación para firmar todos los trámites y recibir las llaves de su nuevo hogar.
- Aprobado con condiciones: El préstamo está aprobado, pero se necesita más documentación. La documentación requerida podría ser una carta de obsequio de los fondos recibidos como pago inicial, prueba de verificación de empleo, carta de explicación o un contrato de venta completado y firmado.
- Denegado: El asegurador determinó que es demasiado arriesgado prestarle. Esto podría significar que su historial crediticio tiene marcas negativas, sus ingresos son demasiado bajos para calificar para el monto del préstamo o su relación deuda-ingresos es demasiado alta para calificar. Su prestamista debe proporcionarle el motivo de su rechazo, para que pueda trabajar para mejorar cualquier factor que haya afectado su decisión.
- Suspendido: La solicitud se ha suspendido porque se necesita más documentación. Una vez que proporcione los documentos solicitados, el proceso de suscripción puede reanudarse para una decisión final.
¿Cuánto tiempo dura el proceso de suscripción?
El proceso de suscripción típico varía de un par de días a varias semanas, aunque el proceso de cierre completo suele tardar 45 días. Para asegurarse de que el proceso se desarrolle sin problemas y con rapidez, responda con prontitud a las solicitudes de información de los prestamistas y avise a las referencias que enumere (como un empleador) para que estén preparados. Muchos prestamistas le permiten verificar el estado del proceso de suscripción en línea, por lo que puede ser proactivo si falta alguna documentación.
Errores a evitar durante el proceso de suscripción:
- Solicitar nuevas cuentas de crédito. Las nuevas solicitudes y aprobaciones de crédito pueden afectar su DTI y cambiar su puntaje de crédito, lo que puede afectar su solicitud de hipoteca.
- Dejar un trabajo. Podría complicar las cosas si pierde su trabajo (o consigue uno nuevo) durante el proceso de compra de una vivienda. Si es posible, espere hasta que se complete el proceso de la hipoteca antes de realizar cualquier cambio de carrera.
- Ocultar información financiera. Si el prestamista encuentra información financiera importante que usted ocultó o no reveló, puede retrasar el proceso de suscripción o provocar una denegación.
Consejos para agilizar el proceso de suscripción de hipotecas:
- Revise su informe crediticio: Antes de comenzar el proceso de suscripción de la hipoteca, verifique su informe de crédito para asegurarse de que sea exacto y corrija cualquier información incorrecta. El puntaje crediticio mínimo que necesitará varía según el tipo de préstamo y el prestamista, pero en general, necesitará un puntaje de 620 o más para asegurar el financiamiento. Una puntuación de 760 o más le ayudará a asegurar las mejores tasas de interés. Asegúrese de revisar los requisitos de crédito para su tipo de préstamo antes de presentar la solicitud.
- Tenga listos sus documentos financieros: Reúna todos los documentos necesarios y envíelos con la solicitud. Verifique el estado de la suscripción con frecuencia para que pueda proporcionar documentos adicionales solicitados por el suscriptor.
- Responda a las consultas de los prestamistas con prontitud: Si el prestamista o el asegurador se comunican, responda rápidamente y proporcione la información solicitada lo antes posible.
Haga un pago inicial mayor: Cuanto mayor sea tu pago inicial, mayores serán sus posibilidades de obtener la aprobación de un préstamo hipotecario. Un gran pago inicial aumenta la relación préstamo-valor (LTV), lo que lo convierte en un solicitante menos riesgoso desde el punto de vista de la suscripción.
