Sarah Tew / CNET
Las tasas hipotecarias continúan arrastrándose a niveles históricamente bajos, ya que la pandemia continúa generando vientos económicos en contra. Las tasas bajas son una buena noticia para cualquiera que busque comprar una casa, pero si ya tiene una hipoteca, tasas como estas también lo convierten en un excelente momento para considerar la refinanciación.
¿Qué es refinanciamiento?
Cuando refinancia, cancela su hipoteca existente con un nuevo préstamo hipotecario que viene con nuevas tasas y términos. Si aseguró su hipoteca existente cuando las tasas de interés eran más altas de lo que son hoy, refinanciar a una tasa más baja puede reducir su pago mensual o permitirle liquidar el préstamo más rápido (ya veces ambos).
Razones para considerar la refinanciación
Hay muchas razones válidas para refinanciar.
Los escenarios comunes incluyen:
- Reducir sus pagos mensuales: Cambiar a un préstamo nuevo con una tasa de interés más baja puede reducir el pago mensual de su hipoteca. La cantidad que ahorrará cada mes depende del tamaño de su hipoteca y cuánto más baja sea la nueva tasa de interés en comparación con su préstamo anterior. Puede usar una calculadora de préstamos para estimar su nuevo pago mensual.
- Pagar su hipoteca antes: Si su hipoteca original era un préstamo a 30 años, podría refinanciarla para cancelarla antes. Con una tasa de interés más baja, es posible que pueda cambiar a un préstamo a 15 años y aún tener un pago mensual manejable. Reducir la duración de la hipoteca también reduce la cantidad total de interés que pagará durante la vigencia del préstamo.
- Sacar dinero en efectivo de su casa: Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, solicita un nuevo préstamo que es mayor de lo que adeuda en su préstamo anterior y toma la diferencia como pago en efectivo. Muchos propietarios utilizan un refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar las mejoras en el hogar.
- Cambiar a un préstamo a tasa fija: Si tiene una hipoteca con tasa ajustable, cambiar a un préstamo con tasa fija podría ser una buena decisión. La refinanciación puede ayudarlo a reducir el riesgo futuro, según Jason Fink, profesor de finanzas en la Universidad James Madison en Harrisonburg, Virginia. El bloqueo de una tasa fija proporciona tanto previsibilidad como protección contra futuros aumentos de tasas.
- Eliminar el seguro hipotecario privado: La mayoría de los préstamos requieren un seguro hipotecario privado si usted paga menos del 20% al comprar una casa. Debido a que los precios de las viviendas en muchas áreas han aumentado, es posible que haya cruzado recientemente el umbral del 20% de capital, lo que le brinda la oportunidad de refinanciar sin PMI, lo que podría reducir aún más su pago mensual.
Cuando refinanciar no tiene sentido
Si bien los pagos hipotecarios mensuales más bajos suenan atractivos, el refinanciamiento no siempre es un movimiento financiero inteligente.
Aunque la refinanciación puede ahorrarle dinero, también puede conllevar altas tarifas iniciales. Dado que un préstamo de refinanciamiento es un préstamo hipotecario nuevo, tendrá que pagar los costos de cierre tal como lo hizo con su hipoteca original. Esas tarifas oscilan entre el 3% y el 6% del monto del préstamo, o de $ 9,000 a $ 18,000 por un refinanciamiento de $ 300,000, por ejemplo.
Un refinanciamiento puede tener tarifas fijas o costos variables que dependen del tamaño de su préstamo. Según Fink, el refinanciamiento aún vale la pena, incluso si tiene un gran saldo de préstamo, porque reducir su tasa de interés puede ahorrarle decenas de miles de dólares en intereses a largo plazo.
Tenga en cuenta que podría llevar algunos años recuperar sus tarifas de refinanciamiento. Si espera mudarse en unos años, es posible que los problemas y los gastos de refinanciar ahora no tengan sentido.
La refinanciación también puede no valer la pena si ha sido propietario de su casa durante mucho tiempo. Las hipotecas están diseñadas para que los pagos de intereses más altos se produzcan durante los primeros años. Cuanto más tiempo haya tenido la hipoteca, más se destinará su pago mensual a cancelar el principal. Si refinancia más adelante en el plazo del préstamo, volverá a pagar principalmente intereses en lugar de acumular capital.
¿Qué factores determinan mi tasa de refinanciamiento?
Varios factores determinan la tasa de refinanciamiento que pagará. Uno de los factores más importantes es su puntaje crediticio; las personas con puntajes de crédito más bajos pueden pagar una tasa de interés más alta que alguien con un puntaje mejor.
La duración del préstamo también afecta su tasa de refinanciamiento. Un pagaré a 30 años tendrá una tasa más alta que una hipoteca a 15 años. Fink sugiere encontrar un prestamista que ofrezca una disposición de «flotación hacia abajo», que puede ayudarlo a aprovechar las siguientes caídas de tasas, incluso después de que se haya asegurado.
Por ejemplo, si su tarifa está fijada durante 30 días y las tarifas bajan dentro de ese período de tiempo, podrá fijar la tarifa más baja. Una opción flotante le costará, por lo general del 0,5% al 1% del monto del préstamo, pero podría ahorrarle dinero si las tasas bajan.
«Por lo general, debe optar por la tarifa más baja, así que asegúrese de prestar atención a los cambios de tarifas diarios», dijo Fink.
¿Qué puntaje crediticio necesito para refinanciar?
Tu puntaje de crédito será un factor en sus opciones de refinanciamiento, al igual que el tipo de préstamo hipotecario que está buscando. Un préstamo convencional, por ejemplo, generalmente requiere una puntaje de crédito de 620 o superior.
Puede calificar para un Refinanciamiento de la Administración Federal de Vivienda sin embargo, con una puntuación de crédito de 580. Y si ya tiene una hipoteca FHA, puede calificar para un refinanciamiento simplificado que requiere menos documentación crediticia.
Si espera refinanciar para fijar una tasa más baja, un puntaje crediticio alto lo colocará en una mejor posición. Por lo general, cuanto mayor sea su puntaje crediticio, menor será su tasa. Si su calificación crediticia es demasiado baja, considere retrasar su solicitud de refinanciamiento mientras trabaja para mejorar su calificación crediticia.
Puede mejorar su puntuación al:
- Realizar pagos de deuda a tiempo: Manténgase actualizado sobre los pagos que esté atrasado y cree un plan para pagar todas sus facturas a tiempo. Aproveche los pagos automáticos para asegurarse de que nunca más pagará atrasados sus tarjetas de crédito o préstamos.
- Limitar las compras que realiza en su tarjeta de crédito: Los prestamistas prefieren que no use más del 30% de su crédito disponible, así que no maximice ninguna de sus tarjetas. Pague los saldos para que sean menos del 30% de su límite de crédito.
- Corregir cualquier error en su informe crediticio: Comuníquese con la agencia de informes crediticios si tiene información incorrecta, como las deudas que pagó y que figuran como impagas. La oficina debe corregir las entradas incorrectas en su informe, pero no puede eliminar las entradas negativas que sean precisas.
Compare las tasas de refinanciamiento
Aunque las tasas son bajas en este momento, es una buena idea comparar precios e investigar diferentes prestamistas hipotecarios antes de refinanciar su préstamo hipotecario. Asegúrese de comprender todas las tarifas iniciales y utilice una calculadora de hipotecas para determinar cuánto se espera que pague al momento del cierre. También es importante calcular cuánto podría ahorrar refinanciando a un plazo de préstamo más corto, si desea maximizar sus ahorros.
