Puntos frente a créditos: cómo afectan los costos de la hipoteca y el pago mensual

Ya sea que esté comprando un hipoteca o explorando un refinanciar, eventualmente tendrás que enfrentarte a la cuestión de los puntos o créditos. En resumen, los puntos y los créditos son palancas que puede utilizar para ajustar su tasa de interés y los costos de cierre. Cuando «toma» puntos, pagará menos durante el plazo de su préstamo, pero pagará más por adelantado en los costos de cierre. Y cuando «toma» créditos, pagará menos al cierre a cambio de una tasa de interés más alta y un costo total del préstamo más alto. En pocas palabras: si planea ser propietario de la casa durante mucho tiempo, obtener puntos hipotecarios generalmente resulta en mayores ahorros durante la vigencia del préstamo, aunque los costos serán más altos inicialmente.

A continuación, desglosamos cómo los puntos y los créditos afectan las tasas de interés, los pagos mensuales y el costo total de un préstamo.

¿Qué son los puntos hipotecarios?

Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, reducen su tasa de interés a cambio de una tarifa. Los puntos hipotecarios cuestan el 1% del monto de la hipoteca y le permiten reducir un 0,25% de su tasa de interés. Si está comprando o refinanciando una casa con una hipoteca de $ 250,000 con una tasa de interés del 3.50%, un punto hipotecario costaría $ 2,500 adicionales en costos de cierre, pero reduciría su tasa de interés al 3.25%. La tasa de interés más baja lo beneficia con un pago mensual más bajo y un costo total del préstamo más bajo. Los puntos se pueden comprar al cierre (la etapa final de la compra de una casa, que marca la transferencia de la propiedad de la propiedad al comprador), un proceso llamado «comprar a la baja».

Los prestamistas generalmente le permiten comprar varios puntos de descuento, pero pueden limitar cuánto puede reducir su tasa. Si compra puntos hipotecarios, encontrará esa información tanto en la estimación de su préstamo como en la divulgación de cierre.

Pros

• Le permite ahorrar dinero en intereses durante el transcurso de su préstamo.
• Resultados en un pago mensual más bajo
• Puede reducir su factura de impuestos, ya que los puntos hipotecarios son deducibles de impuestos.

Contras

• Requiere un costo inicial mayor en un momento en el que ya está gastando mucho dinero
• Puede que no sea rentable si solo es propietario de la casa por un período breve

¿Qué son los créditos de prestamista?

Al igual que los puntos hipotecarios, los créditos de los prestamistas le permiten ajustar su tasa de interés y los costos iniciales. Pero en lugar de reducir su tasa de interés, le otorgan costos de cierre más bajos a cambio de una tasa de interés más alta.

Los créditos de los prestamistas están menos estandarizados que los puntos hipotecarios. Como resultado, la cantidad que un crédito individual aumenta su tasa de interés y reduce sus costos de cierre variará de un prestamista a otro. En algunos casos, es posible que pueda utilizar los créditos del prestamista para eliminar por completo los costos de cierre.

Al igual que reducir su tasa de interés con puntos hipotecarios también reduce su pago mensual, aumentar su tasa de interés con créditos de prestamista también aumenta su pago mensual. Al igual que los puntos hipotecarios, puede encontrar información sobre los créditos de su prestamista en la estimación de su préstamo o en la divulgación de cierre.

Pros

• Reduce sus costos de cierre, lo que puede eliminar una barrera para la propiedad de vivienda.
• Puede liberar dinero para un pago inicial mayor, reparaciones en el hogar y más
• Da como resultado una deducción fiscal anual mayor para los intereses de su hipoteca

Contras

• Resulta en una tasa de interés más alta y potencialmente más dinero pagado a largo plazo
• Hace que su pago mensual sea más alto, lo que reducirá el dinero sobrante en su presupuesto.
• El pago mensual más alto podría afectar su relación deuda-ingresos y dificultar la aprobación de un préstamo.

Elegir entre puntos y créditos

Tanto los puntos hipotecarios como los créditos de prestamistas le permiten ahorrar dinero, pero de diferentes formas. Los puntos hipotecarios le permiten reducir su tasa de interés pagando más en los costos de cierre. Generalmente, si planea ser propietario de la casa por un período prolongado, los puntos hipotecarios resultarán en mayores ahorros.

Los créditos de prestamista le permiten ahorrar dinero a corto plazo a cambio de una tasa de interés más alta. Esta opción libera el flujo de caja, lo que puede ayudarlo a realizar un pago inicial mayor, pagar por mejoras en el hogar y más.

Los puntos hipotecarios son mejores para los prestatarios que pueden pagar un costo inicial mayor, pero que desean ahorrar dinero a largo plazo. Los créditos de prestamista, por otro lado, son mejores para los prestatarios que prefieren un costo inicial más bajo y pueden resultar en mayores ahorros si planea ser propietario de la casa por un período corto. Dado el alto costo de comprar una casa, entre el pago inicial y los costos de cierre, los créditos de los prestamistas pueden ayudar a reducir la barrera de entrada, haciendo que la propiedad de la vivienda sea más asequible y accesible.

En ambos casos, también es importante considerar sus metas financieras a corto y largo plazo y si el aumento inmediato de liquidez que brindan los créditos de los prestamistas o los ahorros a largo plazo que brindan los puntos hipotecarios es más importante para ayudarlo a alcanzar esas metas.

Si se pregunta qué resultará en más ahorros a largo plazo, la clave es encontrar su punto de equilibrio. En el caso de los puntos hipotecarios, el punto de equilibrio es cuánto tiempo tendría que ser dueño de la casa antes de que el costo inicial más alto se amortice y comience a ahorrar dinero. En el caso de los créditos de prestamistas, el punto de equilibrio es el momento en el que sus ahorros iniciales han sido compensados ​​por la tasa de interés más alta.

El punto de equilibrio: puntos hipotecarios

Suponga que está comprando una casa con una hipoteca de $ 300,000 y el prestamista le ha cotizado una tasa de interés del 3.50%. Se pregunta si los puntos hipotecarios le ayudarían a ahorrar dinero.

	Sin puntos hipotecarios	1 punto hipotecario	2 puntos hipotecarios
Principal del préstamo	$ 300 000	$ 300 000	$ 300 000
Tasa de interés	3,50%	3,25%	3,00%
Costos iniciales	$ 0	$ 3,000	$ 6.000
Mensualidad	$ 1,347	$ 1,305	$ 1,264
Punto de equilibrio	N / A	5,95 años	6,02 años
Aumento de costos en 30 años	N / A	$ 14,828.59	$ 29,491.92

Reducir su tasa con uno y dos puntos hipotecarios le permitiría alcanzar el punto de equilibrio y comenzar a ahorrar después de aproximadamente seis años. Siempre que planee ser propietario de la casa durante al menos ese tiempo, es probable que ahorre dinero.

La diferencia entre reducir la tasa de interés en un punto hipotecario frente a dos es que cuando compra dos puntos hipotecarios, sus ahorros durante toda la hipoteca a 30 años son aproximadamente el doble.

El punto de equilibrio: créditos de prestamista

Veamos un ejemplo similar usando la misma hipoteca de $ 300,000 y una tasa de interés del 3.50%, pero con créditos de prestamista en lugar de puntos hipotecarios.

	Sin créditos de prestamista	1 crédito de prestamista	2 créditos de prestamista
Principal del préstamo	$ 300 000	$ 300 000	$ 300 000
Tasa de interés	3,50%	3,75%	4,00%
Costo de cierre	$ 6.000	$ 3,000	$ 0
Mensualidad	$ 1,347	$ 1,389	$ 1,432
Punto de equilibrio	N / A	5,95 años	5,88 años
Ahorros a 30 años	N / A	$ 15,265.04	$ 30.685,42

En este escenario, los créditos de los prestamistas tienen un punto de equilibrio similar al de los puntos hipotecarios. La diferencia es que en el caso de los puntos hipotecarios, empiezas a ahorrar después de unos seis años. Pero en el caso de los créditos de prestamistas, deja de ahorrar después de unos seis años.

Por lo tanto, siempre que planee ser propietario de su casa por menos del período de equilibrio, los créditos del prestamista pueden ser rentables para usted.

Calcular puntos frente a créditos en línea

El uso de una calculadora en línea puede ayudarlo a determinar cómo los puntos hipotecarios y los créditos del prestamista afectarían su proceso de compra de vivienda y su pago mensual. La información que obtenga de estas calculadoras podría ayudarlo a decidir cuál es la adecuada para usted.

Por ejemplo, Bankrate ofrece una calculadora de pagos de hipotecas para ayudarlo a determinar el pago de su hipoteca con y sin puntos para que pueda comparar. Esta calculadora puede ayudarlo a determinar cuánto ahorrará durante el tiempo que planea ser propietario de la casa. (Divulgación: Bankrate y CNET son propiedad de Red Ventures).

Debido a que los créditos de los prestamistas no están tan estandarizados, hay menos herramientas en línea para ayudarlo a calcular su rentabilidad. Dicho esto, su prestamista puede darle una estimación de la cantidad de créditos de prestamista que aumentarán su tasa de interés y reducirán sus costos de cierre para que pueda calcular los efectos a largo plazo.

En última instancia, decidir si usar puntos o créditos es una decisión personal y dependerá de su situación financiera. Puede discutir sus opciones con su prestamista hipotecario, quien puede explicar cómo cada opción afectaría sus costos iniciales y el pago mensual de la hipoteca. También puede consultar a un agente hipotecario para obtener una opinión más imparcial.