Su viaje de compra de una casa comienza con la obtención de una carta de aprobación previa del préstamo.
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Comprar una casa, especialmente por primera vez, es un proceso complicado. Uno de los primeros y más importantes pasos de comprar una casa está obteniendo la aprobación previa de su hipoteca. Es una prueba de que ha conseguido el financiamiento que necesita para cerrar la vivienda. Sin una carta de aprobación previa, la mayoría de los vendedores no tomarán su oferta en serio.
Aunque algunos prestamistas han endurecido sus estándares debido a la pandemia, por lo general no es demasiado difícil o complicado obtener una aprobación previa para un préstamo hipotecario. Veamos cómo funciona.
¿Qué significa estar preaprobado para una hipoteca?
La aprobación previa de una hipoteca es una carta de un prestamista que indica que se le ha aprobado provisionalmente para un préstamo. Por lo general, incluye un monto máximo de préstamo, tasa de interés y cualquier otro término o información relevante.
Es significativo que obtener una aprobación previa para una hipoteca no garantiza que realmente obtendrá un préstamo, o la tasa y los términos específicos que se ofrecen. Más bien, es una declaración del prestamista que indica su intención de prestar y los términos involucrados, asumiendo que la información que ha proporcionado sobre sus ingresos, empleo y situación financiera es precisa. También asume que no habrá cambios significativos en su situación financiera o puntaje crediticio, por ejemplo, perder su trabajo o obtener otro préstamo, ya que estos podrían afectar los términos o incluso descalificarlo.
«Muchos mercados de vivienda en todo el país están luchando con el inventario, lo que aumenta sustancialmente la demanda», dijo Jefferson Watters, originador de préstamos de AmeriSave Mortgage Corporation. «Una aprobación previa demuestra un compromiso por parte del comprador y les dice a los vendedores que el comprador está completamente calificado para comprar su casa. En la mayoría de los casos, si un vendedor tiene dos ofertas iguales sobre la mesa, con la única diferencia de que un comprador está preaprobado, el el vendedor casi siempre elegirá la oferta preaprobada «.
Preaprobación versus precalificación: ¿Cuál es la diferencia?
Cuando comienza a buscar una hipoteca, otro término con el que se puede encontrar es «precalificación». Aunque la preaprobación y la precalificación de préstamos hipotecarios a menudo se usan indistintamente, el proceso y la terminología varían entre los prestamistas.
En algunos casos, la precalificación se basa en sus respuestas a algunas preguntas iniciales y una verificación crediticia suave (donde un prestamista verifica su puntaje pero no genera un informe completo que podría afectar su crédito). Por lo general, no incluye detalles sobre el monto del préstamo, la tasa de interés o los términos. Como tal, tiene menos autoridad que una aprobación previa, pero es una buena manera de tener una idea inicial de si se encuentra en una situación financiera lo suficientemente buena como para calificar para una hipoteca.
«Una verdadera aprobación previa verificará los activos, los ingresos y la capacidad de pagar el préstamo», dijo Watters. «Algunos prestamistas ofrecerán una carta de precalificación preliminar, pero esto solo muestra que el prestatario califica según la información que presentaron en su solicitud».
Cuando esté listo para hacer una oferta por una casa, querrá tener una declaración oficial de un prestamista, o mejor aún, de varios prestamistas, de que puede obtener el financiamiento y los términos que necesita para cerrar el trato. Cualquiera que sea el término que utilice su prestamista, asegúrese de tenerlo antes de hacer una oferta.
¿Cuándo debería obtener una aprobación previa?
Cuando solicite la aprobación previa, su prestamista primero recopilará información financiera básica de usted y obtendrá su informe crediticio. En la mayoría de los casos, eso significa investigación difícil en su crédito, lo que podría afectar su puntaje crediticio. Dado esto, no debe solicitar una aprobación previa hasta que se tome en serio la compra de una casa. Esto lo protegerá de perjudicar innecesariamente su puntaje crediticio y garantizará que su aprobación previa sea válida cuando esté listo para hacer una oferta; una carta de preaprobación de préstamo hipotecario generalmente solo es válida por 30 a 60 días.
Tener varias cartas de aprobación previa de algunos prestamistas diferentes solo fortalecerá su mano. Y si recibe varias consultas para el mismo tipo de crédito en un corto período de tiempo, las agencias de crédito generalmente las tratarán como una sola consulta y evitarán afectar su puntaje crediticio.
Cómo obtener una aprobación previa para una hipoteca
El proceso para obtener la aprobación previa de una hipoteca es bastante sencillo, y cuanto mejor preparado esté, más rápido y sin problemas será.
Paso 1: revise su situación financiera
Antes de solicitar la aprobación previa, es una buena idea evaluar su situación financiera actual.
Extraiga su informe crediticio: En circunstancias normales, tiene derecho a un informe gratuito de cada oficina cada 12 meses, pero ahora puede obtener un informe crediticio gratuito todas las semanas hasta abril de 2021. (Tenga en cuenta que obtener su propio informe no afecta su puntaje). Revise su historial crediticio para asegurarse de que todo sea correcto; usted puede Comuníquese con los prestamistas y las agencias de crédito para hacer correcciones si es necesario..
Calcule su relación deuda-ingresos: Un factor clave para obtener la precalificación para una hipoteca, su índice de DTI representa el total de sus pagos mensuales de la deuda como un porcentaje de sus ingresos mensuales. La mayoría de los prestamistas no ofrecerán un préstamo que ponga su DTI por encima del 43%. Por lo tanto, si actualmente tiene un pago automático de $ 300, pagos mínimos mensuales con tarjeta de crédito de $ 65 y un ingreso mensual de $ 5,000, su prestamista solo lo aprobará para una hipoteca con un pago mensual de $ 1,785.
Paso 2: envíe sus documentos
Para una precalificación oficial, los prestamistas no solo tomarán su palabra cuando se trata de sus ingresos y pasivos. Necesitas mostrar prueba. Cada prestamista puede tener diferentes requisitos, pero aquí hay algunos documentos e información que generalmente deberá presentar para usted y para cualquier otra persona en la solicitud de préstamo:
- Su historial de empleo (y contactos para verificación)
- Recibos de pago de los últimos 30 días
- Extractos bancarios de los últimos dos meses
- W-2 y posiblemente declaraciones de impuestos de los últimos dos años
- Información de contacto y declaraciones del agente de seguros
- Información de la deuda pendiente (su prestamista generalmente puede sacar esto de su informe crediticio)
- Estados financieros comerciales y declaraciones de impuestos (si trabaja por cuenta propia)
- Pago inicial esperado (esto afecta los términos de su préstamo, la tasa de interés y el posible seguro hipotecario privado)
Las personas que trabajan por cuenta propia pueden tener que proporcionar documentación adicional para demostrar un comprobante de ingresos a largo plazo. Los documentos adicionales requeridos a menudo incluyen:
- Estados de pérdidas y ganancias
- Licencias comerciales
- Declaraciones de impuestos y extractos bancarios de los últimos dos años
- Declaraciones de saldo
No todos los prestamistas requerirán toda esta información para la aprobación previa, pero deberá proporcionarla en algún momento antes de que su préstamo sea oficial. Y tenerlo todo preparado puede acelerar el proceso.
Paso 3: revisión del crédito y la documentación por parte del prestamista
A continuación, su prestamista revisará todos sus documentos, obtendrá su informe crediticio y buscará verificar toda su información. Esto puede incluir llamar a empleadores actuales y anteriores para verificar su empleo y salario, confirmar los montos pendientes del préstamo e investigar transacciones inusuales en sus extractos bancarios. Normalmente, este proceso no debería llevar más de unos días.
Paso 4: Obtenga su carta de preaprobación (o rechazo) de préstamo hipotecario
Una vez que su prestamista haya completado su revisión, recibirá el veredicto. Si no hay problemas graves, recibirá una carta de aprobación previa que indica el monto máximo de su préstamo, la tasa de interés estimada, el tipo de préstamo y los términos. Querrá entregar esta carta a su agente de bienes raíces para que la tenga lista para enviar con cualquier oferta.
Qué hacer si se rechaza una aprobación previa
Siempre existe la posibilidad de que no obtenga una aprobación previa para una hipoteca. Pero no se desanime. Un rechazo no significa que nunca pueda obtener una hipoteca. Especialmente durante la pandemia, algunos prestamistas han endurecido sus estándares de puntaje crediticio, pagos iniciales y más. Pero eso no durará para siempre.
«Hemos estado viendo que estas restricciones comienzan a suavizarse a medida que el mercado comienza a recuperarse y la economía se acostumbra más a una forma de vida completamente virtual», dijo Watters.
Si lo rechazan, asegúrese de intentar presentar una solicitud con otro prestamista. Si un prestamista le negó un puntaje crediticio de 690, probablemente pueda encontrar un prestamista que aún califique para un préstamo convencional en 620 o más.
Si presenta la solicitud con algunos prestamistas y aún no puede obtener la aprobación previa, no se desanime. Según la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (PDF), su prestamista debe informarle por qué se rechazó su solicitud. Puede haber sido su puntaje de crédito, o puede ser que no haya estado en su trabajo actual el tiempo suficiente. Cualquiera sea la razón, ahora sabe en qué trabajar para que pueda obtener una aprobación previa en el futuro.
¿Cuáles son las trampas?
Obtener la aprobación suele ser bastante sencillo, pero hay oportunidades para que las cosas salgan hacia los lados. A continuación, se indican algunas cosas que debe evitar.
Aplicar cuando no estás realmente listo: Si ya sabe que su crédito no es bueno o tiene demasiadas deudas, no pierda el tiempo solicitando una aprobación previa (y perjudicando aún más su crédito en el proceso). Haga un plan para reconstruir su crédito para mejorar sus posibilidades en seis a 12 meses a partir de ahora.
Asumiendo que sus términos son definitivos: Nuevamente, obtener una aprobación previa para una hipoteca no es lo mismo que tener su préstamo suscrito y asegurado oficialmente. Tus condiciones pueden cambiar. Por ejemplo, a menos que su tarifa esté bloqueada durante 30 o 60 días, su tarifa final puede variar, aunque sea ligeramente. Si alguna información que proporcionó no era precisa, eso también podría cambiar sus términos finales.
Asumir nueva deuda entre la aprobación previa y la suscripción: De hecho, sus propias decisiones financieras pueden cambiar los términos de su préstamo o hacer fracasar el préstamo por completo. Una vez que tenga la aprobación previa, es hora de esperar cualquier cambio financiero importante. Eso significa que no hay cambios de trabajo, tarjetas de crédito nuevas, compras importantes como un auto nuevo.
Esperando demasiado después de la aprobación previa: La aprobación previa de su préstamo generalmente solo es válida por 30 a 60 días. Una vez que tenga una carta, es hora de empezar a buscar casa y preparándose para hacer una oferta. De lo contrario, es posible que deba reiniciar el proceso.
