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La pandemia de COVID-19, y sus consecuencias económicas, han puesto a millones de propietarios en riesgo de perder sus hogares. Los datos de la industria de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en abril mostraron que casi 3 millones de propietarios están atrasados en sus pagos hipotecarios.
Si bien la Ley CARES proporcionó un alivio temporal para los propietarios de viviendas, su moratoria sobre ejecuciones hipotecarias finalizó el 31 de julio. Aunque esto significa que los prestamistas pueden continuar con el proceso de ejecución hipotecaria, la Administración Federal de Vivienda ha establecido una moratoria sobre los desalojos relacionados con ejecuciones hipotecarias hasta septiembre. 30. La Casa Blanca también ha extendido el período de inscripción de indulgencia para hipotecas respaldadas por el gobierno federal hasta el 30 de septiembre, dando a los propietarios más tiempo para inscribirse en protecciones de vivienda que podrían durar hasta 12 meses.
Dicho esto, algunos propietarios todavía enfrentan la reanudación de los pagos hipotecarios mensuales que han estado en pausa durante más de un año y, como resultado, una montaña de deudas.
Si es dueño de una casa y le preocupa hacer los pagos de la hipoteca, es importante que comprenda el proceso de ejecución hipotecaria. Lo guiaremos a través de todo lo que necesita saber, desde las mejores prácticas para evitarlo hasta sobrevivir a las secuelas.
Puedes averiguarlo más información sobre la compra de una ejecución hipotecaria aquí.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria comienza cuando un propietario no ha realizado pagos durante un período determinado, generalmente de 90 a 120 días. En este punto, el prestamista intentará recuperar lo que se le adeuda en una hipoteca. Una vez que se atrase unos meses en el pago de su hipoteca, el prestamista pondrá su préstamo en mora.
Si no realiza los pagos de la hipoteca durante, digamos, tres meses, su prestamista puede iniciar un proceso legal para tomar posesión de su casa y venderla. Esto les permite recuperar parte del dinero que aún debe en su hipoteca.
Los pasos del proceso de ejecución hipotecaria varían de un estado a otro.
El proceso de ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria no ocurre de la noche a la mañana. Se requiere que su prestamista hipotecario le notifique con suficiente anticipación cuando su casa entre oficialmente en ejecución hipotecaria, también conocida como ejecución previa.
Pre ejecución hipotecaria
Después de perder un pago de la hipoteca, es posible que ingrese en un período previo a la ejecución hipotecaria, pero a menudo tiene otro mes para pagar el saldo adeudado antes de que el banco tome medidas serias.
«Hacer el pago de su hipoteca después del día 1 del mes no se considerará atrasado», dice James McCann, gerente de sucursal de Cornerstone First Mortgage. «La mayoría de los administradores de hipotecas no cobran un cargo por mora hasta el día 15 del mes e incluso cuando lo hacen, por lo general es nominal. Los pagos de la hipoteca no se informan tarde hasta el 30 del mes».
En ese momento, su prestamista le envía un aviso. Ya sea que solo necesite un poco más de tiempo o que realice el pago simplemente se le olvidó, si realiza el pago atrasado en este momento, el proceso de ejecución previa a la ejecución hipotecaria se detiene. Probablemente tendrá que pagar un cargo por pago atrasado y tu puntaje de crédito aunque podría recibir un golpe.
Si no cumple con dos pagos de la hipoteca, las cartas se vuelven más serias. En esta etapa, recibirá una carta de demanda solicitando los pagos atrasados. Aún puede detener el proceso de ejecución hipotecaria en este punto enviando el dinero que debe de inmediato.
Después de tres o cuatro meses de pagos atrasados (varía según el prestamista), recibirá un aviso de incumplimiento. Este aviso generalmente establecerá un período de gracia (a menudo 90 días) durante el cual puede recuperar el dinero que debe para evitar una ejecución hipotecaria. Este período de gracia se llama período de reinstalación. Si no aprovecha esta última ventana para ponerse al día con sus pagos atrasados, su prestamista inicia oficialmente la ejecución hipotecaria.
Juicio hipotecario
En este punto, su prestamista hipotecario comienza el proceso de tomar posesión de su vivienda. Esto funciona porque las hipotecas son préstamos garantizados, lo que significa que están respaldados por una garantía, en este caso, su casa.
Cuando los propietarios de viviendas no pueden seguir haciendo los pagos de la hipoteca, los prestamistas inician el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar su garantía. La ejecución hipotecaria termina cuando el prestamista vende la casa o la agrega a su cartera de bienes raíces. Esto le permite al prestamista recuperar el dinero que el propietario no pudo pagar.
Tipos de ejecuciones hipotecarias
Hay tres tipos diferentes de ejecuciones hipotecarias, pero los procesos variarán según el lugar donde viva. La mayoría de los estados emplean uno de los dos primeros tipos de ejecuciones hipotecarias:
Ejecución judicial de una hipoteca
Una ejecución hipotecaria judicial es una opción en todos los estados. Durante este proceso, el prestamista presenta una demanda ante el tribunal para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Luego, el propietario recibe un aviso de la demanda por correo y tiene 30 días para pagar todo el dinero que debe. Si no lo hacen, la oficina del alguacil local o el tribunal venderán la casa en una subasta y entregarán las ganancias al prestamista.
Poder de venta
También llamada ejecución hipotecaria legal, este tipo de ejecución hipotecaria es legal en la mayoría de los estados, siempre que su hipoteca tenga una cláusula de poder de venta. Esta cláusula dice que si su prestamista hipotecario exige el pago y usted continúa sin pagar durante el período de tiempo establecido en la cláusula, el prestamista puede vender la casa para recuperar su dinero.
Ejecución hipotecaria estricta
El tipo más raro de ejecución hipotecaria, la ejecución hipotecaria estricta, a menudo se evita a menos que el monto pendiente de la hipoteca sea mayor que el valor actual de la propiedad. El proceso es similar a una ejecución hipotecaria judicial en el sentido de que el prestamista presenta una demanda, pero en lugar de vender la propiedad en una subasta, la propiedad ingresa a la cartera de bienes raíces del prestamista una vez que se completa la ejecución hipotecaria.
Evitar la ejecución hipotecaria
Las ejecuciones hipotecarias son estresantes. Pero a menudo puede evitar la ejecución hipotecaria, especialmente si toma medidas tan pronto como tiene dificultades para hacer los pagos de la hipoteca. A continuación se ofrecen algunos consejos que le ayudarán a evitar una ejecución hipotecaria.
Hable con su prestamista lo antes posible
Los prestamistas no quieren que usted entre en ejecución hipotecaria. Preferirían que usted continuara haciendo sus pagos (lo que les permitiría generar ingresos con los intereses de su hipoteca). Si tiene dificultades para realizar un pago, comuníquese para ver qué apoyo puede brindarle su prestamista.
«Hable con su administrador hipotecario actual para ver si hay algo que puedan hacer para ayudar», dice McCann. «Su prestamista podría ofrecerle una modificación de préstamo o un plan de indulgencia que le permitiría reducir o pausar sus pagos».
Considere vender
Con los valores de las propiedades inmobiliarias en niveles notablemente altos en muchas regiones, los propietarios que piensan que no podrán mantenerse al día con los pagos de su hipoteca pueden considerar vender antes de terminar en una situación de ejecución hipotecaria. Con las ganancias de la venta de su casa, puede pagar el saldo pendiente de su hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria, y el desalojo y el impacto importante en su puntaje crediticio que conlleva.
Tampoco necesariamente vuelve a alquilar. McCann recomienda trabajar con un agente inmobiliario para averiguar si puede reducir el tamaño de su pago hipotecario mensual.
Explore un refinanciamiento
Con las tasas hipotecarias en mínimos históricos en este momento, refinanciación puede ayudarlo a superar una temporada de desafíos financieros y ahorrarle dinero durante la vigencia de su préstamo. El refinanciamiento podría permitirle fijar una tasa más baja, reduciendo su pago hipotecario mensual.
«A menudo puede programar su refinanciamiento para omitir el pago de la hipoteca, lo que podría darle un poco de tiempo para recuperarse», dice McCann.
Es posible que pueda obtener un refinanciamiento a corto plazo, lo que significa que su prestamista condona parte de su saldo pendiente y luego refinancia el resto.
Programas de asistencia para ejecuciones hipotecarias
También existen programas de asistencia que pueden servir como herramientas útiles para evitar la ejecución hipotecaria.
Hasta el 30 de septiembre, puede inscribirse en un programa de indulgencia si tiene una hipoteca federal, por ejemplo, FHA, VA, USDA y algunos préstamos hipotecarios de Freddie Mac y Fannie Mae.
Si bien actualmente faltan programas federales más allá de la indulgencia de COVID-19, también puede obtener ayuda de un asesor de vivienda. Puede hacer clic en su estado en su mapa para encontrar información sobre asesores para evitar ejecuciones hipotecarias cerca de usted. Vale la pena elegir uno aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Para ayudar a evitar estafas de ejecuciones hipotecarias.
Tenga cuidado con las estafas de asistencia para ejecuciones hipotecarias
Desafortunadamente, las personas y organizaciones desagradables a menudo se aprovechan de las personas que enfrentan dificultades financieras y ejecuciones hipotecarias. Y pueden hacerlo bajo la apariencia de programas antiguos. Tenga cuidado con la asistencia hipotecaria de grupos que recomiendan programas de asistencia vencidos, como el Programa de vivienda asequible de la FHA o el programa Making Home Affordable. Aunque estos programas son legítimos, se establecieron para ayudar después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 y no aceptan nuevos solicitantes.
Para obtener una lista completa de las estafas de asistencia para ejecuciones hipotecarias que debe evitar, consulte esta guía de la Oficina del Contralor de la Moneda.
Sobrevivir a una ejecución hipotecaria
Evitar la ejecución hipotecaria no siempre es posible, y no es una sentencia de muerte financiera. Si ninguno de los recursos anteriores puede ayudarlo a evitar una ejecución hipotecaria, su primer paso debe ser encontrar una vivienda segura para usted y para cualquier persona que viva con usted.
A partir de ahí, trabaje para establecer un flujo de ingresos constante y acumular sus ahorros. Su puntaje de crédito se hundirá después de su ejecución hipotecaria, pero administrar su dinero de manera responsable, pagar sus facturas a tiempo y asegurarse de no usar demasiado de su otro crédito disponible, incluidas las tarjetas de crédito, lo ayudará a reconstruirlo. . A partir de ahí, es un juego de espera. Después de siete años, la ejecución hipotecaria desaparecerá de su informe crediticio y tendrá un nuevo comienzo.
