Si eres buscando una casa para comprar – y está buscando un trato – una ejecución hipotecaria puede ser una opción tentadora. Las propiedades ejecutadas, que han sido recuperadas por un prestamista después de que los propietarios incumplieron con su préstamo, generalmente se venden por mucho menos que casas similares en el mercado tradicional.
Sin embargo, el precio más bajo tiene algunas condiciones. Comprar cualquier casa puede ser complicado, y especialmente una casa en ejecución hipotecaria, con su propio conjunto único de riesgos y desafíos. Obtenga más información sobre cómo comprar una vivienda en ejecución hipotecaria para decidir si es una buena opción para usted.
¿Qué es una vivienda en ejecución hipotecaria?
Las ejecuciones hipotecarias han sido incautadas por el prestamista porque el propietario ya no podía pagar la hipoteca. La mayoría de los prestamistas comenzarán el proceso de ejecución hipotecaria cuando el propietario se atrase de tres a seis meses.
Aunque el camino hacia la ejecución hipotecaria varía según el prestamista, el estado y la situación específica del propietario, el resultado final es en gran medida el mismo: el prestamista toma el control de la propiedad y busca revender la casa lo más rápido posible para minimizar o recuperar cualquier pérdida. Para acelerar este proceso, las casas embargadas generalmente tienen un descuento y a menudo se venden «tal cual», lo que significa que los prestamistas pueden ser reacios a hacer reparaciones.
Para un comprador, la principal diferencia entre comprar una ejecución hipotecaria y una propiedad tradicionalmente cotizada es que le está comprando a un prestamista y no el propietario. Esto cambia la dinámica de encontrar una vivienda, hacer una oferta y negociar un contrato.
Cómo comprar una casa en ejecución hipotecaria
Antes de comenzar a buscar ofertas de ejecución hipotecaria, es importante comprender el proceso y lo que debe esperar.
Conozca los métodos para comprar una casa en ejecución hipotecaria
Un aspecto complicado de la compra de ejecuciones hipotecarias es la cantidad de formas en que puede comprarlas. Éstos incluyen:
- Ventas cortas: Con una venta corta, un prestamista acepta un precio de venta más bajo que lo adeudado por el préstamo. Cuando un propietario debe más en su hipoteca que el valor neto que tiene en la vivienda, a veces conocido como «estar sumergido», los prestamistas pueden acceder a este tipo de venta si creen que recuperarán más de las ventas al descubierto que de una venta completa. ejecución hipotecaria arruinada. Las ventas cortas se enumeran abiertamente en varios servicios de listados y son relativamente fáciles de encontrar.
- Subastas: Si una ejecución hipotecaria es inevitable, el banco puede permitir que el propietario lleve su propiedad a subasta. Las subastas de viviendas suelen ser administradas por una agencia a nivel de condado o municipio. Los compradores en una subasta deben estar preparados para hacer una oferta en efectivo y estar dispuestos a asumir algunos riesgos; La condición de la propiedad y quién tiene el título pueden no estar seguros.
- Directo del prestamista: Las propiedades que han completado el proceso de ejecución hipotecaria y se entregan al prestamista se convierten en viviendas propiedad del banco o propiedad inmobiliaria. Los bancos tienden a tomarse su tiempo con lo que se denomina viviendas de propiedad inmobiliaria para encontrar la oferta más rentable. Como resultado, comprar una casa REO puede llevar mucho tiempo, dependiendo de la cantidad de ejecuciones hipotecarias que esté manejando el banco. A veces, un banco puede tardar meses en responder a su oferta.
- Del Gobierno: Agencias como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., El Departamento de Agricultura y el Departamento de Asuntos de Veteranos también venden ejecuciones hipotecarias sobre préstamos que garantizaron. Puede encontrar listados en línea en los sitios web de varias agencias, pero debe trabajar con un agente de bienes raíces para hacer una oferta.
- Pre ejecuciones hipotecarias: Los propietarios de viviendas en la etapa previa a la ejecución hipotecaria han recibido un aviso de su banco de que se avecina una ejecución hipotecaria. Tendrán un período específico para ponerse al día con los pagos y los cargos por mora, pero a menudo buscarán un comprador que pague el precio correcto por su casa para evitarles el problema financiero de una ejecución hipotecaria. Las ejecuciones hipotecarias previas pueden ser más difíciles de encontrar ya que no están oficialmente en el mercado.
Encuentre un agente de ejecución hipotecario informado
Si está pensando en comprar una casa en ejecución hipotecaria, elija cuidadosamente a su agente de bienes raíces.
«Un agente que sepa cómo funciona el proceso de compra de una propiedad en ejecución hipotecaria será muy útil», dice Santosh Bhatt, corredor de Greater Louisville Homes en Kentucky. «Comprender el proceso permite al agente gestionar las expectativas del comprador. Un agente sin experiencia en ejecuciones hipotecarias puede hacer que la transacción sea un poco desafiante».
Busque agentes en áreas con altas tasas de ejecución hipotecaria o pregunte a su prestamista si se asocian con algún agente REO. También puede ser útil buscar agentes con certificaciones de Short Sales and Foreclosure Resource o Certified Distressed Property Expert.
Obtenga una aprobación previa
Asegurar la aprobación previa de su hipoteca es un paso esencial para cualquier posible comprador, pero es fundamental cuando se trata de ejecuciones hipotecarias. Los compradores de ejecuciones hipotecarias más exitosos hacen ofertas en efectivo, lo que inmediatamente les da una ventaja sobre cualquiera que aún necesite obtener financiamiento. Una carta de aprobación previa demuestra que puede respaldar su oferta y cerrar el trato.
También es posible que desee investigar opciones de préstamos alternativos que funcionen bien para las ejecuciones hipotecarias. El préstamo FHA 203 (k), por ejemplo, le permite financiar hasta $ 35,000 en reparaciones o mejoras en el préstamo, lo cual es particularmente útil ya que las propiedades en ejecución hipotecaria a menudo requieren mucho trabajo.
Búsqueda de viviendas en ejecución hipotecaria
Un agente experimentado no debería tener problemas para ayudarlo a encontrar listados de ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, si está ansioso por hacer su propia investigación, consulte estos recursos:
- HUD Foreclosures y HomeSales.gov apuntan a varias agencias con listados de ejecuciones hipotecarias propiedad del gobierno.
- HomePath.com es el servicio de listados de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, y HomeSteps.com es el de Freddie Mac. Ambos le permiten buscar por dirección, código postal o número MLS.
- Zillow y Realtor.com tienen portales de búsqueda específicamente para encontrar viviendas en ejecución hipotecaria.
- Auction.com es un gran recurso para los listados de subastas, pero está diseñado principalmente para inversores.
- Foreclosure.com es un recurso útil para encontrar pre ejecuciones hipotecarias antes de que salgan al mercado.
- Los bancos y los prestamistas pueden tener sus propios sitios con listados de ejecuciones hipotecarias.
Haz una oferta
Es vital comprender el mercado inmobiliario actual en su área antes de hacer una oferta. La oferta y la demanda de ejecuciones hipotecarias pueden seguir sus propias tendencias de mercado específicas, por lo que la investigación es fundamental.
Las tasas de ejecución hipotecaria han sido relativamente bajas desde que se estableció la moratoria de ejecución hipotecaria en 2020, para compensar los desafíos financieros durante la pandemia. Si bien la moratoria terminó el 31 de julio, la Administración Federal de Vivienda ha extendido los desalojos relacionados con la indulgencia y la Casa Blanca extendió la ventana para la inscripción de la indulgencia hasta el 30 de septiembre. Aún así, Bhatt espera que veamos un aumento de las ejecuciones hipotecarias hacia fines de 2021 y a principios de 2022.
«Estamos en un mercado de vendedores loco y, a menudo, las propiedades se venden por más que el precio de lista», dice. «Cuando el inventario comience a expandirse, la oferta y la demanda comenzarán a equilibrarse y, en ese momento, los compradores encontrarán ofertas atractivas».
Un agente experimentado puede ejecutar un análisis de mercado comparativo en tiempo real para ayudarlo a determinar la tarifa actual de las propiedades en su área, junto con la rapidez con la que se venden las ejecuciones hipotecarias. Su agente también puede ayudarlo a decidir cuál es la oferta adecuada para destacar, pero sin pagar de más.
Revise su tasación e inspección de la casa cuidadosamente
Una vez que se haya aceptado su oferta, pasará a los dos siguientes obstáculos: la tasación y la inspección de la vivienda.
A menos que pague en efectivo, su prestamista requerirá una tasación para asegurarse de que el valor de la vivienda se alinee con su oferta. Si paga en efectivo, podría considerar solicitar una tasación para asegurarse de que la propiedad que está comprando valga su precio de venta.
Aún más importante, sin embargo, es la inspección de la casa. Como comprador, es su responsabilidad solicitar una inspección de la casa: este paso es crítico con una ejecución hipotecaria. Querrás saber sobre cada problema potencial porque existe una gran posibilidad de que tenga que comprarlo tal como está.
«Muchos bancos y HUD venderán propiedades ‘tal cual’ y no harán reparaciones después de la venta», dice Bhatt. «Pero algunos bancos considerarán las reparaciones después de la inspección y más aún después de la tasación, especialmente si son reparaciones requeridas por los prestamistas».
Revise los resultados de su inspección cuidadosamente para decidir si los problemas encontrados valen el descuento que está recibiendo al comprar una ejecución hipotecaria. Intente negociar reparaciones para cualquier cosa importante, pero prepárate para alejarte si el daño es demasiado extenso.
Razones para comprar una casa en ejecución hipotecaria
Las ejecuciones hipotecarias atraen a muchos compradores por varias razones, que incluyen:
- Precios bajos: En la mayoría de los casos, comprar una casa en ejecución hipotecaria le costará menos que comprar una casa comparable en el mercado.
- Mejor retorno de la inversión: Debido a los posibles ahorros iniciales, los propietarios pueden invertir fondos adicionales en mejoras para el hogar, lo que puede producir un rendimiento significativo cuando llega el momento de vender.
- Menos problemas de títulos (en algunos casos): Las propiedades de propiedad del banco se examinan minuciosamente con anticipación. El banco limpiará el título por usted y usted no tiene que preocuparse por ningún problema que pueda tener el propietario. Ese no es el caso de las propiedades que técnicamente todavía están en posesión del propietario o en subasta.
Riesgos de comprar una casa en ejecución hipotecaria
No dejes que un precio atractivo te lleve a errores al comprar una casa. Hay serios riesgos involucrados.
- Reparaciones costosas: «Los agentes más experimentados no llevarán a los compradores de vivienda por primera vez a propiedades en ejecución hipotecaria, ya que, a menudo, se encuentran en malas condiciones y podrían convertirse en depósitos de dinero», dice Bhatt. Contar todos los costos antes de cerrar un trato.
- Un proceso de compra prolongado: Debido a que está tratando directamente con un banco, puede haber más trámites burocráticos involucrados.
- Fuerte competencia: Si los precios de las viviendas continúan subiendo en 2021, las ejecuciones hipotecarias pueden convertirse en una forma popular para que los compradores encuentren un trato, lo que generará una mayor competencia entre los compradores y precios más altos.
- Periodos de redención: La mayoría de los estados ofrecen un período de redención después de una venta por ejecución hipotecaria. Durante este período, el propietario original aún podría ponerse al día con los pagos y recuperar su vivienda, incluso después de que usted se haya mudado a la casa. Los períodos de redención pueden variar de 30 días a un año, así que asegúrese de verificar las leyes de su estado antes de comprar una ejecución hipotecaria.
- Ocupantes ilegales: Si una propiedad ha estado abandonada por un tiempo, es posible que haya ocupantes ilegales viviendo allí. Y si han estado allí durante un tiempo prolongado, es posible que tenga problemas. Todos los estados tienen leyes que otorgan a los ocupantes ilegales derechos de posesión adversa después de un cierto período de tiempo, lo que significa que la propiedad se convierte legalmente en suya.
