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Cómo funciona PMI: todo lo que necesita saber sobre el seguro hipotecario privado

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El seguro hipotecario privado puede ayudarlo a comprar una casa sin ahorrar para el pago inicial tradicional del 20%. La concesión que hará es pagar una prima mensual adicional por el seguro hipotecario. Se requiere PMI para hipotecas convencionales con pagos iniciales más pequeños y puede ayudar a los compradores por primera vez a convertirse en propietarios de viviendas antes.

¿Qué es PMI y cómo funciona?

El PMI permite a los compradores la oportunidad de comprar una vivienda mediante un préstamo hipotecario convencional con un pago inicial inferior al 20% requerido. PMI protege a los prestamistas que ofrecen opciones de financiación con un pago inicial más bajo. Si no puede hacer un pago inicial del 20%, los prestamistas lo consideran un prestatario más riesgoso con una mayor probabilidad de incumplir con su hipoteca. Si eso sucediera, el prestamista podría usar los pagos de PMI en custodia que pagó hasta el incumplimiento para recuperar parte de su pérdida.

El costo del PMI

Los prestatarios con PMI pagan entre el 0,5 y el 1,5% del monto del préstamo en promedio cada año, o entre $ 30 y $ 70 mensuales por cada $ 100,000 prestados, según Freddie Mac. Si obtiene un préstamo de $ 250,000 con un pago inicial del 5%, el PMI agregaría entre $ 1,188 y $ 3,563 anualmente, o aproximadamente $ 100 a $ 300 añadidos a su pago hipotecario mensual.

La forma en que paga el PMI, ya sea mensual o anual, varía según el prestamista. Algunos también pueden permitirle realizar un pago inicial parcial al cierre, lo que puede reducir sus pagos mensuales o anuales de PMI.

Cómo bloquear una tasa de PMI baja

  • Puntaje de crédito: Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, más posibilidades tendrá de fijar una tasa de interés hipotecaria y una prima del PMI más bajas.
  • Pago inicial: Cuanto más se acerque a un pago inicial del 20%, más baja será su tasa de PMI y más rápido podrá deshacerse de ella.
  • Ocupación: Las propiedades ocupadas por el propietario obtienen tasas de PMI más bajas que las propiedades de alquiler o inversión.

¿Cuándo puedo dejar de pagar el PMI?

Por lo general, el PMI ya no se requiere una vez que tiene al menos el 20% del valor neto de su casa, ya sea por pagar el principal o por un aumento en el valor de su casa.

Sin embargo, algunos prestamistas pueden tener requisitos adicionales que debe cumplir antes de cumplir con sus obligaciones de PMI. Estos pueden incluir realizar una cantidad determinada de pagos de la hipoteca, obtener una nueva tasación o adeudar menos del 80% del capital de su préstamo.

Aunque este proceso puede diferir levemente según el prestamista, generalmente puede solicitar la cancelación del PMI por escrito una vez que haya alcanzado el umbral del 80% entre el préstamo y el valor. Debe cumplir con los requisitos específicos establecidos por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, que incluyen:

  • Un historial de buen historial de pagos
  • Estado actual del préstamo (no predeterminado)
  • El capital social no debe estar sujeto a un préstamo subordinado.
  • Prueba de valor, si se solicita (obtenida mediante tasación).

Los prestatarios con hipotecas de Fannie Mae o Freddie Mac tienen un umbral diferente para eliminar el PMI si la hipoteca tiene entre 2 y 5 años. Para estos prestatarios, el capital social debe ser al menos del 25% antes de que se pueda cancelar el PMI.

Los beneficios del PMI

Aunque PMI agrega un gasto adicional a sus pagos hipotecarios mensuales, en algunos casos, puede valer la pena. A continuación, se muestran algunos beneficios del PMI:

  • Puede comprar una casa antes: Para muchos propietarios potenciales, los altos requisitos de pago inicial hacen que ser propietario de una casa parezca inalcanzable. Con requisitos de pago inicial tan bajos como el 3%, los prestatarios pueden comprar una casa antes.
  • Puede generar riqueza antes: Ser propietario de una casa puede ayudarlo a aumentar su patrimonio neto. Comprar una casa antes con la ayuda de PMI también puede ayudarlo a acumular capital más rápido, lo que, a su vez, podría ayudarlo a eliminar el PMI antes.
  • Es solo un costo temporal: Una vez que haya alcanzado una relación LTV del 80% (75% para los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac), puede solicitar la eliminación del PMI. Si no lo solicita, los prestamistas deben eliminar automáticamente el PMI cuando alcance el 78% de LTV.
  • Actualmente, el PMI es deducible de impuestos: Si presenta una declaración de impuestos detallada, actualmente puede deducir el seguro hipotecario privado de su declaración de impuestos hasta fines de 2021. Esta reducción de impuestos se reactivó en la Ley de asignaciones consolidadas adicionales de 2020 y se extendió hasta 2021 en la Ley de asignaciones consolidadas en enero de 2021 .

Desventajas del PMI

Aunque PMI puede ayudarlo a obtener una hipoteca con un pago inicial más bajo, existen algunas desventajas a considerar.

  • Es una prima extra: No importa cuán baja sea la tasa de interés de su PMI, seguirá pagando un gasto adicional cada mes.
  • Las tasas de PMI pueden ser altas: Las tasas de PMI se establecen en función de su puntaje crediticio, la ocupación de la vivienda, el monto del pago inicial y la apreciación del capital. Una tasa de PMI alta podría aumentar el pago mensual de su hipoteca más de lo que puede pagar cómodamente.
  • Cancelar PMI lleva tiempo: Aún debe pagar el PMI hasta que el prestamista lo cancele al 78% de LTV. Cuando solicite la cancelación antes, a menudo deberá realizar una solicitud formal por escrito, que puede llevar tiempo procesar y eliminar. También es posible que deba pagar una tasación si su prestamista la requiere.

¿Todos los préstamos hipotecarios requieren PMI?

Aunque el PMI generalmente se requiere solo para hipotecas convencionales, otros tipos de hipotecas especializadas tienen su propia versión, con sus propios requisitos.

  • Hipotecas convencionales: Si deposita menos del 20% en un préstamo convencional, espere pagar el PMI. Hay algunas opciones que no son PMI, pero normalmente incluyen tasas de interés más altas, que en realidad podrían costarle más a largo plazo.
  • Préstamos de la FHA: Los préstamos de la FHA le permiten pedir prestado con tan solo un 3,5% de anticipo y tener una prima de seguro mensual o MIP. Dependiendo de su prestamista, su MIP puede requerir un pago por adelantado al cierre y pagos mensuales o anuales a partir de entonces. Los prestatarios con un pago inicial del 10% o más pagarán el MIP durante 11 años, mientras que los prestatarios con menos del 10% deben pagar durante la vigencia del préstamo.
  • Préstamos del USDA: Aunque los préstamos del USDA no requieren un pago inicial, existe un requisito de seguro hipotecario, con tarifas anuales y por adelantado adjuntas. Una tarifa inicial del 1% del valor del préstamo se paga al cierre y las tarifas anuales del 0.35% se deben pagar anualmente. Aunque el seguro hipotecario del USDA no se puede cancelar, generalmente es más asequible que el MIP de la FHA y las tasas de interés tienden a ser más bajas.
  • Préstamos VA: No existe un requisito de seguro hipotecario para los préstamos de VA, pero los prestatarios tendrán que pagar una tarifa de apertura única de entre 1.4 y 3.6%, dependiendo del monto del pago inicial. Por lo general, esta tarifa se puede incorporar al monto del préstamo.
  • Préstamos ARM: Una ARM, o hipoteca de tasa ajustable, también puede incluir PMI. El costo inicial puede ser más alto, pero es posible que pueda generar capital más rápido, lo que le permite eliminar el PMI más rápido que con una hipoteca de tasa fija.

¿Vale la pena el gasto de PMI?

Aquí hay una compensación. El PMI aumenta el pago mensual de su hipoteca, pero puede permitirle comprar una casa con un pago inicial más bajo. Dicho esto, es posible que pueda renunciar al PMI si obtiene un tipo diferente de préstamo, como un préstamo convencional del USDA, VA o no PMI, o si ahorra para un pago inicial mayor. Si decide seguir la ruta del PMI, compare las tasas de seguros hipotecarios privados de una variedad de prestamistas antes de comprometerse.

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