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La combinación de tipos de interés históricamente bajos, un mercado inmobiliario al rojo vivo y Rareza de COVID-19 ha provocado un aumento repentino de la actividad de refinanciamiento durante los últimos 18 meses. Las solicitudes de refinanciamiento se duplicaron con creces en 2020: aumentaron en más del 150% en 2020, según el Consejo de Examen de Instituciones Financieras Federales.
Si nunca lo ha hecho, o ha pasado un tiempo, el refinanciamiento puede ayudarlo a fijar una tasa de interés más baja, ahorrar cientos en el pago mensual de su hipoteca y, en última instancia, reducir decenas de miles de dólares de su deuda durante la vida útil de un préstamo. . Y hay más buenas noticias: Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron recientemente la tarifa de refinanciamiento del mercado adverso en préstamos refinanciados, lo que podría ahorrarle $ 500 más por cada $ 100,000 refinanciados.
Aunque el refinanciamiento puede parecer complicado, dedicar algo de tiempo a comprender el proceso, y cómo podría aplicarse a su préstamo hipotecario, es una de las mejores inversiones financieras que puede hacer. Aquí tiene todo lo que necesita pensar al considerar si refinanciar y cuándo hacerlo.
Cómo funciona el refinanciamiento
El proceso de refinanciamiento es similar al cierre de una vivienda, excepto que el préstamo hipotecario nuevo paga el anterior. No tiene que refinanciar con el mismo prestamista con el que está actualmente, pero puede hacerlo. Es mejor buscar varios prestamistas para encontrar los mejores términos y tarifas.
Al igual que cuando compró su casa, el proceso de refinanciamiento también implica una gran cantidad de papeleo, verificaciones crediticias y financieras y costos de cierre. Aunque un préstamo de refinanciamiento es un poco menos complicado que un préstamo hipotecario nuevo, aún puede tardar entre 30 y 45 días en completarse.
Lee mas: 6 cosas que debe saber sobre el refinanciamiento en este momento.
Echemos un vistazo rápido a los pasos de refinanciamiento:
- Solicite un préstamo de refinanciamiento
Esta es la etapa más laboriosa del proceso. Deberá recopilar sus datos financieros: extractos bancarios, talones de pago y las declaraciones de impuestos de los últimos años. Trabajará estrechamente con el prestamista en esta etapa para abordar su historial crediticio, ingresos y deudas.
2. Bloquea tu tarifa
Una vez que reciba la buena noticia de que su refinanciamiento se aprueba condicionalmente y el proceso avanza, es posible que se le pregunte si desea fijar la tasa de interés actual. Si lo hace, garantiza que su tasa no cambiará antes del cierre. Sin embargo, dado que las tasas de refinanciamiento siempre fluctúan, es difícil predecir si las tasas serán más altas o más bajas al cierre que la tasa que fijó. Si está satisfecho con el nuevo monto de pago basado en la tasa de interés actual, bloquear su tasa podría ofrecer tu tranquilidad durante todo el proceso.
3. Comienza la suscripción
El estado de suscripción ocurre detrás de escena. No hay mucho que pueda hacer, excepto responder con prontitud si el suscriptor le solicita más información. El prestamista verificará sus finanzas y los detalles de la propiedad, así como también realizará una tasación de refinanciamiento que establecerá el nuevo valor de su casa. La tasación es una parte importante de este proceso, ya que el valor de su casa determinará cuánto puede retirar y si debe continuar pagando un seguro hipotecario privado.
Lee mas: Suscripción hipotecaria: cuánto tiempo lleva y todo lo que necesita saber.
4. Cierre su nueva hipoteca
Una vez que finalice la suscripción, estará listo para programar el cierre de su refinanciamiento. Recibirá una Divulgación de cierre unos días antes para revisarla detenidamente. La divulgación desglosa todos los detalles de los préstamos, incluidos los costos finales de cierre, las tasas de interés, los montos de pago y más. Volverá a revisar toda la información al cierre y firmará todos los documentos de refinanciamiento.
Lee mas: Costos de cierre de la hipoteca: qué son y cuánto pagará.
¿Cuándo tiene sentido refinanciar?
Un refinanciamiento puede ser una excelente manera de «rehacer» su préstamo hipotecario actual cuando las condiciones son mejores. Aquí hay algunas buenas razones por las que podría decidir refinanciar:
Para ahorrar dinero en intereses
Una tasa de interés más baja suele ser la razón principal para refinanciar. La mayoría de los expertos en bienes raíces están de acuerdo en que si puede reducir la tasa de su préstamo hipotecario en un 1% o más, es un buen momento para considerar una refinanciación. Sin embargo, a veces una reducción de la tasa menor puede hacer que valga la pena.
Pete Boomer, vicepresidente ejecutivo de PNC Financial Services Group, sugiere considerar un refinanciamiento si puede ahorrar tan poco como 0.125% de interés en un préstamo jumbo o 0.25% o más por ciento en un préstamo hipotecario convencional, si puede cubrir todo sus costos de cierre dentro de un año.
Con base en la regla de cambio de tasa del 1% y usando una calculadora de pago de hipoteca, así es como el refinanciamiento de una hipoteca de $ 250,000 a 30 años con una tasa de interés de 4.25% cambia con una tasa de 3.25%:
- Pago de préstamo mensual existente (sin incluir impuestos ni seguro): $ 1,229 al mes
- Nuevo pago mensual del préstamo después del refinanciamiento (sin incluir impuestos ni seguro): $ 1,088 al mes
Como puede ver, un refinanciamiento podría ahorrarle $ 141 al mes. Sin embargo, esta es una explicación simplificada. Deberá tener en cuenta los costos de cierre para determinar cuánto tiempo antes de alcanzar el punto de equilibrio y disfrutar de los beneficios.
Para deshacerse del seguro hipotecario privado
PMI no le proporciona ningún seguro; beneficia al prestamista en caso de que no cumpla con los pagos de su casa. Si pagó menos del 20% cuando compró su casa, probablemente esté pagando algún tipo de seguro hipotecario. Freddie Mac estima que el PMI está entre $ 30 y $ 70 al mes por cada $ 100,000 prestados.
Puede eliminar el costo del PMI si el valor de su casa ha aumentado al menos un 20% desde que la compró. Refinanciar cuando tiene más capital puede eliminar la condición de PMI, lo que le permite ahorrar dinero cada mes.
Lee mas: Cómo funciona PMI: todo lo que necesita saber sobre el seguro hipotecario privado.
Tu puntaje crediticio ha mejorado
Si tu puntaje de crédito ha mejorado desde que compró la casa, es posible que pueda obtener una tarifa aún más baja. Las tasas de interés ya son bajas, pero muchas de las tasas teaser que ve anunciadas están reservadas para solicitantes con excelente crédito. Refinanciar cuando las tasas son más bajas, y su puntaje crediticio es más alto, es una buena combinación para ahorrar significativamente en su préstamo hipotecario.
Está a menos de la mitad del plazo de su préstamo hipotecario
También es importante ver qué tan avanzado está en su hipoteca actual. La mayor parte del pago de intereses se carga por adelantado en su préstamo hipotecario. Si está a más de la mitad del plazo de su préstamo, entonces está en la recta final y principalmente está pagando el capital. En este caso, un refinanciamiento podría terminar estableciéndose ya que la mayoría de sus pagos anteriores se destinarán a intereses.
Para liquidar su hipoteca más rápido
En algunos casos, es posible que desee cambiar de una hipoteca a 30 años a una opción de 10 o 15 años para pagar su casa más rápido. Esto puede ser importante si está más cerca de la jubilación o ha decidido que ha encontrado su hogar para siempre.
Donn Kim, profesor asistente de finanzas y bienes raíces de Pepperdine Graziadio Business School, dice: «En estos días, los préstamos a 15 años son muy baratos y el plazo más corto puede ayudar a los propietarios a pagar sus préstamos más rápidamente. Debido a que las tasas son bajas, el el pago probablemente no aumentará demasiado «.
Capitalizar una hipoteca a corto plazo cuando las tasas de interés son bajas puede no cambiar mucho su pago mensual, e incluso puede aumentarlo, pero podría reducir drásticamente la duración del préstamo hipotecario y ahorrarle decenas de miles de intereses en general.
Para convertir a un tipo de préstamo diferente
Muchas cosas pueden cambiar en 30 años. Puede decidir que no permanecerá en la casa tanto tiempo como esperaba o puede planear mudarse en un par de años. Refinanciar para cambiar de un préstamo fijo a una hipoteca de tasa ajustable (o viceversa) puede tener sentido financiero.
Una ARM generalmente comienza con una tasa de interés más baja que una hipoteca de tasa fija y esta tasa está fija durante un cierto período de tiempo. Por ejemplo, un ARM de 5/1 bloquea su tasa de interés fija durante cinco años, después de lo cual su tasa fluctuará.
Los ARM pueden ser una buena opción si ha decidido vivir solo en su hogar durante cinco a siete años. Sin embargo, se recomienda precaución antes de refinanciar de un préstamo de tasa fija a un ARM. Una vez que finaliza el período de tasa fija, las tasas se pueden ajustar más altas en lugar de más bajas según las condiciones del mercado, lo que podría aumentar significativamente su pago mensual.
Para aprovechar el valor líquido de su vivienda
El precio medio de venta de una vivienda es de $ 374,900 al 26 de julio de 2021, por encima del valor de hace un año de $ 322,600. Eso es un aumento del 16% en el valor promedio de las viviendas en un año. Algunos vendedores han optado por sacar provecho de este crecimiento vendiendo. Sin embargo, la escasez actual de viviendas puede dificultar la búsqueda de otra vivienda para comprar o alquilar.
La refinanciación puede ser otra forma de sacar provecho de parte de este capital recién descubierto sin tener que mudarse con un préstamo de refinanciamiento en efectivo. Este tipo de préstamo reemplaza su hipoteca actual con un préstamo más grande (para igualar el nuevo valor de su casa) y le ofrece la diferencia en efectivo.
Sin embargo, si está buscando aprovechar la plusvalía de su vivienda, una línea de crédito sobre la plusvalía de la vivienda podría ser una mejor opción. Podrá pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda sin tener que cobrarlo. Evitará aumentar su préstamo hipotecario y solo pagará intereses si realmente pide prestado contra su HELOC.
Costos de refinanciamiento a considerar
Ahorrar $ 50 o más por mes en pagos hipotecarios mensuales puede ser atractivo, pero hay otros factores a considerar. El refinanciamiento viene con costos de cierre, que Freddie Mac afirma que promedian $ 5,000, aunque la cifra podría ser más alta en función del tamaño del préstamo.
Puede transferir los costos de cierre al refinanciamiento o pagarlos por adelantado. Es menos costoso pagar los costos de cierre de su bolsillo si tiene los ahorros, o también terminará pagando intereses durante la vigencia de la hipoteca sobre los costos de cierre.
¿Puede permitirse los miles de dólares que pagará para fijar una tasa de interés más baja? Deberá decidir cuánto tiempo planea quedarse en la casa y si el gasto vale la pena.
Cómo calcular su punto de equilibrio en una refinanciación
Una vez que tenga una idea de cuánto le costará el refinanciamiento y cuánto ahorrará, es hora de hacer cálculos para determinar si vale la pena. Si planea vivir en su casa durante décadas, los costos de refinanciamiento probablemente valdrán la pena por los ahorros en intereses. Sin embargo, un refinanciamiento puede no valer la pena si está vendiendo su casa cerca de …
